投資マンション売却のタイミングは？高く売る方法とは？
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投資マンションには区分マンションと一棟マンションがあり、それぞれ初期費用や管理の手間、収益性に違いがあります。
売却時には税金や手続きの知識が必要です。複数の不動産会社から査定を受け、投資物件に強い業者を選ぶことが成功の鍵です。外国人投資家をターゲットにすることも高値売却に繋がります。
目次
投資マンション売却のタイミング今がチャンス
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2024年は、投資用マンションの売却を検討する方にとって絶好のタイミングです。その理由として、現在の市場動向や価格上昇の背景が挙げられます。
まず注目すべきは、国土交通省の「不動産価格指数」のデータです。2023年11月時点で、区分所有マンションの価格指数は193.4を記録しており、2010年の基準値から約2倍に達しました。
この数値は、マンション市場が高値圏にあることを示しており、これを逃すと高値での売却チャンスを失う可能性があります。
また、マンション市場全体を取り巻く需給バランスの変化も重要な要素です。これまでの市場は売り手優位の状況が続いていましたが、近年の新規マンション登録件数の増加により、買い手側に有利な相場へと移行しつつある兆しがあります。
この流れが進行する前に売却を決断することが、より有利な条件で物件を手放すためのカギとなるでしょう。
（2024年10月時点）
出典元：国土交通省．“不動産価格指数”
投資マンションとは？
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投資マンションは、自身が住むためではなく、賃貸運営を通じて収益を得ることを目的とした不動産です。
投資マンションの中には、大規模な建物全体を対象とする「一棟マンション」や、マンションの一室だけを購入する「区分マンション」といった種類があり、それぞれに異なるメリットと注意点があります。
◇区分マンション
区分マンションとは、マンション全体の中の一室を購入し、賃貸運営を行う物件を指します。例えば、東京や大阪のような都市部では、通勤や通学に便利な立地が選ばれやすく、需要が高い傾向にあります。
区分マンションの最大のメリットは、初期費用や管理費用を比較的抑えられる点です。多くの場合、数百万円から数千万円程度で購入可能であるため、不動産投資の初心者にとっても始めやすい投資形態と言えます。また、管理の手間が少ないのも特徴のひとつです。
共有部分の維持管理は管理組合が行うため、オーナーとして負担が軽減されます。さらに、投資リスクも分散しやすく、一棟マンションに比べると売却時に買い手が見つかりやすい傾向があります。これは、自己居住目的で購入する層もターゲットに含まれるためです。
ただし注意が必要なのは、収益の自由度が制限される点です。家賃設定や修繕の方針などは管理組合や他の所有者との合意が必要であり、独自の判断で運用できる範囲が限られます。
また、マンション全体の経営状態や築年数の影響を受けやすいため、事前の物件調査や市場分析が欠かせません。
◇一棟マンション
一棟マンションとは、建物全体を所有し、賃貸運営を行う形態を指します。区分マンションとは異なり、オーナーが建物全体の経営を任されるため、収益性が高いのが特徴です。
例えば、複数の部屋から得られる家賃収入が見込めるため、安定したキャッシュフローが期待できます。また、物件全体の運営方針を自由に決められるため、家賃設定やリノベーションなどの柔軟な対応が可能です。
さらに、一棟マンションは資産価値が高い傾向にあります。土地の所有権を含む場合が多く、土地自体の価値が評価されるため、売却時にも高値がつきやすいことが魅力です。
その一方で、購入時には多額の初期投資が必要となり、数千万円から場合によっては億単位の資金が求められることがあります。このため、主に資金力がある投資家向けの物件といえます。
また、管理の手間や費用が大きい点も留意すべき課題です。建物全体の修繕や維持管理を自分で行うか、専門の管理会社に依頼する必要があり、経営力が求められます。
投資マンションの売却時にかかる税金
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投資マンションを売却する際には、さまざまな税金が発生することがあります。売却益に対して課税される譲渡所得税や、特別控除の適用条件など、知っておくべきポイントがいくつかあります。これらの税金について事前に理解しておくことで、売却後の負担を減らすことができます。
◇印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの文書に対して課される税金です。投資マンションの売却では、売買契約書が該当します。この場合、売買契約書に記載された金額に応じて、税額が決まります。
なお、印紙を貼付し忘れた場合や税額が不足している場合には、過怠税として本来の印紙税額の3倍を支払う必要があるため、十分に注意が必要です。
◇登録免許税
登録免許税は、不動産の登記に必要な税金です。投資マンションの売却においては、主に所有権の移転登記が該当しますが、この費用は通常買主が負担します。
一方、売主側で発生しやすいのが「抵当権抹消登記」の費用です。これは、不動産購入時に設定した抵当権を消すための手続きに必要です。
抵当権抹消登記が未完了の場合、売却がスムーズに進まないこともあるため、早めに手続きを済ませておくのが重要です。
◇譲渡所得税
譲渡所得税は、投資マンションを売却した際に得た利益に課される税金です。利益は、売却価格から購入時の取得費用および売却に伴う経費を差し引いて計算されます。
取得費用には購入代金のほか、仲介手数料やリフォーム費用なども含まれます。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。
一方、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、39.63％の高い税率が適用されます。この違いは非常に大きいため、売却タイミングを慎重に考えることが重要です。
◇消費税
投資マンションの売却では、建物部分の代金に対して消費税が課されます。ただし、土地には消費税は課されません。売却代金の総額に消費税が含まれている場合でも、実際の負担は買主が行います。
一方で、売主が課税事業者である場合には、建物部分の代金に対する消費税を納付する義務が発生します。課税事業者とは、前々年度の課税売上が1,000万円を超える場合などに該当します。
これに対して、免税事業者であれば納税の義務はありません。自身の事業区分を確認し、適切に対応することが大切です。
投資マンションを売却する際のポイントは？
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投資マンションを売却する際には、最適なタイミングや市場動向、価格設定など、慎重に検討すべきポイントがいくつかあります。また、税金や手続きに関する知識も必要です。これらのポイントを押さえておくことで、売却をスムーズに進めることができます。
◇複数の見積もりを取る
投資マンションを売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼することが基本です。不動産会社ごとに査定額や売却戦略が異なるため、1社だけに依頼すると相場を見誤るリスクがあります。少なくとも3社から見積もりを取ることで、適正な価格を把握できるでしょう。
また、査定額だけでなく、各社のサービス内容や担当者の対応も比較検討してください。広告展開や購入者ネットワークの広さ、売却までのスピード感なども重要な判断基準です。複数の見積もりを取ることで、より納得のいく条件で売却を進めることが可能になります。
◇投資物件の売買に強い不動産会社を選ぶ
投資マンションの売却は、通常の住宅とは異なるノウハウが必要です。そのため、投資物件の売買を得意とする不動産会社を選ぶことが成功への鍵となります。
さらに、賃貸借契約の継承や税金対策などの専門知識を持つ会社であれば、取引をスムーズに進めることができます。
地域密着型の不動産会社が有利な場合もありますが、全国的なネットワークを持つ大手企業は広範な購入者層にアプローチできるため、投資物件には特に適しています。
◇外国人投資家への売却
外国人投資家をターゲットにすることは、高値での売却を実現する有効な手段です。特に、中国や台湾をはじめとするアジア圏の投資家は、日本の投資用不動産に強い関心を示しており、高利回り物件を求めています。
このため、都心部の物件や収益性の高いエリアにある物件は特に人気があります。
外国人投資家との取引では、物件情報を多言語対応で提供したり、国際的な不動産プラットフォームを活用したりするのが有効です。信頼できる不動産会社を通じてアプローチすることで、スムーズな交渉を進めることができます。
甲府市のおすすめ不動産会社3選
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ここでは、甲府市でおすすめの不動産会社を3社ご紹介します。
◇LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム
株式会社プライムホームは、LIXIL不動産ショップの加盟店として、甲府市を中心に豊富な実績を持つ不動産会社です。収益物件や事業用物件の売却に強みを持ち、的確な査定と丁寧なサポートが評判です。地域密着型の運営に加え、全国的なネットワークを活用した広範な集客力が魅力です。
| 会社名 | LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム |
| 住所 | 〒400-0047 山梨県甲府市徳行3丁目4-24 |
| 電話番号 | 0120-800-955 |
| 免許番号 | 山梨県知事 (3) 第2321号 |
◇積水ハウス不動産
積水ハウス不動産は、全国規模のネットワークと安定した信頼性を誇る不動産会社です。
売却希望者のニーズに合わせたサポート体制が整っており、特に投資用物件の収益性をアピールするプロモーションに優れています。迅速な売却成約率の高さも安心して任せられる理由のひとつです。
| 会社名 | 積水ハウス不動産 東京営業部 本店営業所 山梨オフィス |
| 住所 | 〒400-0041 山梨県甲府市上石田3丁目6-38 |
| 電話番号 | 055-220-6731 |
| 免許番号 | 国土交通大臣（13）第2250号 |
◇きむら不動産
きむら不動産は、信頼を大切にし、顧客との長期的な関係を築くために、丁寧な対応とサービスを提供している不動産会社です。お客様一人ひとりのニーズに合わせた柔軟な対応を心掛けています。また、迅速かつ正確な対応を通じて、お客様の期待に応え続けることを目指しています。
| 会社名 | 株式会社きむら不動産 |
| 住所 | 〒409-3867 山梨県中巨摩郡昭和町清水新居1270-3 |
| 電話番号 | 055-298-6177 |
| 免許番号 | 山梨県知事（3）第2333号 |
2024年は投資マンションの売却に最適なタイミングです。国土交通省のデータによると、マンション価格は過去10年で約2倍に上昇しており、現在が高値での売却チャンスとなっています。市場では新規マンションの増加により、買い手優位に転じつつあり、早めの売却が有利です。
また、投資マンションには区分マンションと一棟マンションがあり、それぞれ初期費用や管理の手間、収益性に違いがあります。売却時には税金や手続きに関する知識が必要で、複数の不動産会社から査定を受け、投資物件に強い業者を選ぶことが成功の鍵です。さらに、外国人投資家をターゲットにすることで、高値での売却を実現できる可能性もあります。
