不動産売却時に知っておきたい！媒介契約の種類と選び方
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不動産売却を成功させるには、売却目的や条件を明確にし、不動産会社と円滑に計画を進めることが大切です。売却方法には仲介、買取、リースバックがあり、それぞれの特徴を理解して選ぶ必要があります。
査定は複数社から机上査定を受けて相場を把握し、訪問査定で詳細な評価を得るのが効果的です。査定後には媒介契約を結び、売却活動を進めます。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、特に専任媒介契約は情報共有が充実しているため、初めての売却でも効率よく進められます。目的や条件に応じた契約選択が取引成功の鍵です。
目次
不動産売却を決めたらまず何をする？
引用元：フォトAC
不動産の売却は人生において頻繁に行うものではありません。そのため、何から始めればよいのか戸惑う方も多いと考えられます。
まず取り組むべきことは、売却の目的や条件を明確にすること、そして複数の売却方法の違いを理解し、適切な方法を選択することです。また、信頼できる不動産会社に査定を依頼することも重要です。これらが売却を成功に導くための重要な要素となります。
ここでは、不動産売却を開始する際に押さえておくべき4つの基本ステップについて解説します。
◇目的と条件を整理する
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不動産売却に取りかかる前に、まず売却の目的と条件を明確にしておくことが大切です。例えば、転勤のため売却時期が決まっている、相続物件をできるだけ高く処分したい、住み替えのため売却後に新居購入が必要など状況によって、売却の進め方は大きく変わります。
状況によって、売却期限や希望売却価格、買い替えの有無といった条件も併せて整理しておきましょう。不動産会社との打ち合わせや販売活動の方向性が明確になり、適切な売却計画を立てることができます。
◇売却の選択肢を検討
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不動産を手放す方法は1つではありません。主な方法は仲介による売却、不動産会社による買取、リースバックの3つです。それぞれのメリットとデメリットを踏まえ、目的に応じた方法を選びましょう。
仲介
最も一般的な方法で、不動産会社に仲介を依頼し、一般市場で買主を探して売却します。売却価格を高く設定できる反面、買主が見つかるまでの時間が読めない点がデメリットです。
買取
不動産会社が直接購入する方法で、短期間で現金化できるのが利点です。ただし、市場価格よりも売却価格が低くなる傾向があります。
リースバック
売却後もそのまま住み続けることができる仕組みで、老後の資金確保や住環境を変えたくない人に適しています。
◇査定依頼
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売却方法を決めたら、次は不動産会社に査定を依頼します。査定には机上査定と訪問査定があります。
机上査定
まずはインターネットなどで複数社に机上査定を依頼するのが一般的です。複数の会社に査定依頼を行うことで、価格の相場感を把握できるだけでなく、対応の丁寧さや信頼性も比較できます。
高すぎる査定には注意が必要で、契約獲得のために現実的でない価格を提示するケースもあるため、査定根拠や市場動向の説明があるかどうかを確認しましょう。
訪問査定
実際に物件の状態を確認しながら、より詳細な価格査定を受けることができます。査定結果をもとに、最終的にどの不動産会社に売却を任せるかを判断します。
◇媒介契約を締結する
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依頼する不動産会社が決まったら、正式に媒介契約を締結します。媒介契約とは、売却活動を依頼するうえでの業務範囲や手数料、契約内容などを定めた書面での取り決めです。
媒介契約には一般媒介、契約専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
媒介契約の種類ごと違いと迷った場合の選び方
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媒介契約を選ぶ際は、3種類の特徴を理解し、自分に合ったものを選ぶことが大切です。 それぞれ売却活動に対する義務や制限が異なり、売却の目的や条件に応じて適切な契約を選ぶことが、スムーズな取引に直結します。
ここでは、3つの媒介契約の違いと、それぞれに適したケースについて詳しく解説します。
◇一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に契約できる媒介契約のことです。
売主が制限なく複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、より広く買主を探すチャンスが広がります。また、売主自身が買主を見つけた場合、直接売買契約を結ぶことも可能です。
この契約には明示型と非明示型の2つの形式があります。
明示型では、他社と契約していることを不動産会社に知らせる必要がありますが、非明示型ではその義務はありません。
ただし、一般媒介契約では、不動産会社に対してレインズ（指定流通機構）※への登録義務がなく、販売状況の報告義務もありません。
そのため、売主は販売活動の進捗が把握しにくく、不動産会社側も他社に成約される可能性があることから、積極的に販売活動を行わないケースも見受けられます。
レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。不動産取引を有効に機能させるために、より多くの不動産会社に物件情報を提供することを目的としています。
◇専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。複数社との契約はできませんが、その分、不動産会社が積極的に販売活動を行いやすくなるというメリットがあります。
また不動産会社には、契約締結から7日以内にレインズに物件情報を登録する義務があり、売主に対しても2週間に1回以上の頻度で販売状況を報告しなければなりません。これにより、売主は販売状況を把握しやすく、安心して取引を進めることができます。
さらに、専任媒介契約では売主が直接買主を見つけた場合でも、不動産会社を介さずに取引を行うことが可能です。自分で買主を見つける可能性がある方にとっては、柔軟な選択肢となります。
◇専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、1社の不動産会社と契約する点は専任媒介と同じですが、より厳格な制約があります。
不動産会社には契約締結後5日以内のレインズ登録義務と、1週間に1回以上の販売報告義務が課せられています。より細やかなフォローアップを求める売主に安心感のある契約形態と言えるでしょう。
しかし、売主が買主を見つけた場合でも、契約している不動産会社を通じて取引を行わなければならいという注意点があります。
◇媒介契約で迷った際の選び方
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媒介契約を選ぶ際は、自身の売却スタイルや希望条件に応じて検討することが大切です。
例えば、売却活動に積極的なサポートを求める場合や販売状況を定期的に把握したい場合は、専任媒介契約が向いています。
一方、できるだけ多くの不動産会社に広く販売を任せたい、あるいは自分で買主を見つける見込みがある場合は、一般媒介契約が適しているといえます。
専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間の位置に属している契約と言えるでしょう。
手厚いサポートを希望するなら専任媒介契約がおすすめ
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不動産売却において、信頼できる不動産会社のサポートを受けながら進めたいと考える方には、専任媒介契約が適しています。
専任媒介契約は、売却活動の効率や情報の共有、売主の自由度のバランスが取れた契約形式であり、初めて不動産を売却する方にも安心して利用しやすい制度です。
ここでは、専任媒介契約を選ぶことで得られるメリットを3つの観点から解説します。
◇効率的な売却活動が期待できる
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専任媒介契約では、売主が1社の不動産会社とだけ契約を結ぶことになります。複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約と比べ、情報が分散しない分、ひとつの会社がより責任を持って販売活動に取り組む傾向があります。
不動産会社にとっては、契約期間中に他社に物件を取られる心配がないため、広告費や営業力を集中的に投入しやすく、結果として売却活動が積極的に行われやすくなります。
また、レインズへの登録義務や定期的な販売報告義務が課されているため、売主としても活動状況を把握しやすい点が大きなメリットです。
一方、一般媒介契約では販売状況の報告義務がなく、売主が進捗を確認しにくいことがあります。不動産会社も契約を結んでも成約につながらない可能性があるため、積極的な活動を控えるケースも見られます。
こうした点からも、効率よく売却を進めるためには専任媒介契約が有効な選択肢と言えるでしょう。
◇窓口が一本化できる
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一般媒介契約で複数の不動産会社と同時に契約する場合、売主はそれぞれの会社と個別に連絡を取らなければならず、内覧対応や販売活動の調整などで手間がかかることがあります。
特に物件への問い合わせが複数の会社から発生した場合、売主自身が全体の進捗を把握しきれず、混乱を招くケースも少なくありません。
専任媒介契約では、不動産会社との窓口が一本化されるため、売主の負担が大きく軽減されます。すべてのやり取りを1社の担当者が管理することで、状況が明確になり、物件に関する情報も一元化されます。
結果として、売却活動の方向性もぶれず、無駄のない対応が可能となります。
このように、売主にとっては手間のかからないスムーズな売却活動が実現できることも、専任媒介契約を選ぶ理由の一つです。
◇自己発見取引が可能
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専任媒介契約には、売主自身が買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことができるという特徴があります。これを自己発見取引と呼びます。
自己発見取引は、例えば親族や知人など、売主がすでに買主候補を想定している場合に有効です。この取引形態を選択することで、売主は仲介手数料の負担を抑えつつ、スムーズな売却が可能となります。
一方で、専属専任媒介契約では自己発見取引は認められておらず、買主を見つけた場合でも必ず契約した不動産会社を通じて取引を行う必要があります。自由度を確保しつつ、不動産会社のサポートも受けたいという方にとって、専任媒介契約はバランスの取れた制度と言えるでしょう。
媒介契約は後から変更できる？不動産会社の対応に不満を感じたら
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不動産売却を進める中で、契約した不動産会社の対応に不満を感じるケースは少なくありません。売却が思うように進まない場合、媒介契約の種類を変更することで改善が見込めることもあります。
ここでは、媒介契約の変更可否とその際の注意点、また契約に関する代表的なトラブルと対処法について解説します。
◇一般媒介から専任媒介への変更
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一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できる自由度の高い契約形式です。しかし、売却活動が分散してしまうことで、どの不動産会社も積極的に動かなくなるケースも見られます。
このような状況を改善したい場合、信頼できる1社に絞り、専任媒介契約へ切り替えることが効果的です。
実際に変更する際は、まず一般媒介契約を締結している他の会社との契約を解除する必要があります。その後、改めて希望する不動産会社と専任媒介契約を結びます。一般媒介契約には法的な拘束力がないため、違約金が発生することは基本的にありません。
ただし、特別な条件が契約書に明記されている場合もあるため、事前の確認が重要です。
◇専任媒介から一般媒介への変更
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専任媒介契約から一般媒介契約への変更も可能です。不動産会社の対応に不満がある場合や、販売活動の内容に納得がいかないと感じた場合には、契約期間の満了を待って別の形式の媒介契約を検討することができます。
更新は売主の意思により行われますので、契約満了後に更新を希望しない旨を伝えれば、新たな不動産会社とも一般媒介契約を締結することができます。その際変更のタイミングには注意が必要です。専任媒介契約の有効期間（原則として3カ月以内）内に契約を変更または破棄した場合には違約金を請求さえることがあるためです。
更新を望まない場合や変更を検討している場合は、更新期日前に担当者へ意思を明確に伝えることが大切です。
また、専任媒介契約で売れないから一般媒介契約に変更しようとする場合は、一般媒介契約では売却を積極的に行わないケースもあるので、他の信頼できる不動産会社を見つけて専任媒介契約を結ぶのがおすすめです。
◇媒介契約に関するトラブル
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媒介契約に関連するトラブルの中でも特に注意したいのが囲い込みです。
囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るため、他社から物件の照会があっても商談中ですなどと買主紹介を意図的に拒む行為を指します。これにより、売却機会が減少し、結果として売主が不利益を被る可能性があります。
囲い込みを防ぐためには、契約後の販売活動状況を定期的に確認することが重要です。不動産会社にレインズの登録証明書の提出を依頼したり、レインズに正しく掲載されているかを自身で確認したりすることで、不透明な取引を回避することができます。
また、販売活動の報告頻度や内容に疑問がある場合は、速やかに担当者に相談し、改善が見られない場合は契約の更新を控えることも一つの方法です。
◇売れない場合に不動産会社を変更すべきか
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媒介契約を締結しても、一定期間内に売却が成立しない場合は、不動産会社の変更を検討する必要があります。契約した会社が十分な販売活動を行っていないと感じた場合や、売主としての意向が適切に反映されていない場合には、他社への切り替えが効果的です。
契約満了を迎えるタイミングで、別の不動産会社へ依頼先を変更することは可能であり、これは法的にも問題ありません。新たな会社を選ぶ際には、これまでの経験を踏まえて、販売実績・担当者の対応力・広告展開の方針などを基準に比較検討することが重要です。
専任媒介で売却に成功した体験談
引用元：フォトAC
不動産を売却する際には、手順や流れをあらかじめ理解しておくことが、後悔のない取引につながります。特に重要なのが不動産会社選びです。会社ごとの対応や提案力の違いが、売却の成功・失敗を左右することもあります。
ここでは、どのような行動や判断が売却成功につながったのか、実際の体験談をもとにご紹介します。
◇小さい不動産会社に切り替えて成功
売却を大手の不動産会社に依頼していたものの、期待した成果が得られなかったという方も少なくありません。ある売主は、大手不動産会社と専任媒介契約を結んでいたものの、内覧者は多いにもかかわらず、成約には至りませんでした。
契約期間満了後、過去に購入時に相談した地域密着型の中小不動産会社に切り替えたところ、親身な対応と丁寧な販売活動により1カ月後には成約が決まりました。
このケースのように、会社の規模ではなく、担当者の熱意や販売方針が売却の成果に直結することがあります。地元に詳しく、柔軟に対応できる小規模の不動産会社に切り替えることで、状況が好転する場合もある好例です。
出典：朝日住宅
◇専属専任媒介契約で成功
ある売主は、長年付き合いのある不動産会社と専属専任媒介契約を結びました。この契約形態では、売主が直接買主を見つけても不動産会社を通じて取引を行う必要がありますが、その分、会社にはレインズ登録や週1回以上の販売報告義務があるため、売主は進捗を定期的に把握できます。
この事例では、売主が売却に関する方針を明確に決めかねていた際にも、担当者が具体的な提案を提示し、意思決定をサポートしました。結果として、希望する条件で早期の成約に至りました。
このように、密な連携と報告体制を整えた専属専任媒介契約は、信頼できる不動産会社と組むことで、効果的な販売活動が期待できます。
出典：朝日住宅
◇親身な対応の不動産会社との出会いで成功
不動産売却では、最初の選択が必ずしも最善とは限りません。ある売主は、最初に契約した不動産会社の対応に満足できず、契約終了後に別の不動産会社へ依頼しました。
新たな不動産会社では、担当者がポータルサイトの物件掲載写真や周辺情報を整備し、細かな修繕提案を行うなど、売却活動全体にわたる丁寧な対応を実施しました。また、売却価格の見直しや販売計画の再構築も行い、定期的に進捗状況を報告するなどの工夫がありました。その結果、販売活動を再開してから1カ月以内に成約が実現しました。
この事例は、契約後の対応力や提案力、情報発信力といった要素が、不動産売却の成功においていかに重要であるかを示しています。
出典：不動産売却マスター
甲府市でおすすめ不動産会社3選
不動産売却を成功させるためには、地域に密着した実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。地元の市場動向に詳しい不動産会社と連携することで、スムーズな売却活動が期待できます。
ここでは、甲府市で不動産売却を検討している方に向けて、信頼性の高い不動産会社を3社ご紹介します。
◇LIXIL不動産ショップ プライムホーム
LIXIL不動産ショップ プライムホームは、LIXILグループのブランド力と地域密着型の営業姿勢を兼ね備えた不動産会社です。
甲府市を中心に、売買仲介・土地活用・リフォームなど幅広いサービスを展開しており、初めて不動産を売却する方でも安心して相談できます。査定から売却までのプロセスにおいて、丁寧なヒアリングと提案力が高く、物件の特性を活かした販売戦略に定評があります。
| 会社名 | LIXIL不動産ショップ プライムホーム |
| 所在地 | 〒400-0047 山梨県甲府市徳行3-4-24 |
| 電話番号 | 0120-800-955 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 公式ホームページ | www.prime-h.co.jp |
また、スタッフは宅地建物取引士などの有資格者が多く在籍しており、法令・手続き面でのサポート体制も整っています。地元のマーケット事情に精通した担当者が、売主の希望に沿った形で売却活動を行ってくれるのが強みです。
LIXIL不動産ショッププライムホームについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホームは売買契約年間約500件で安心！
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼LIXIL不動産ショップ プライムホームの公式ホームページはこちら
◇株式会社ビルドトラスト 山梨支店
引用元：株式会社ビルドトラスト 山梨支店
株式会社ビルドトラスト 山梨支店は、甲府市を含む山梨エリアで幅広く活動している不動産会社です。不動産売買だけでなく、コンサルティング、設計、資産整理、相続対応まで一貫して対応できる総合力が魅力です。
士業（弁護士・司法書士など）との連携により、相続物件の売却や権利関係が複雑な物件にも対応可能であり、実務面でも安心して任せられます。スタッフの対応も誠実で、初回相談から売却完了まで一貫して担当がサポートしてくれるため、継続的に信頼関係を築けるのが特徴です。
| 会社名 | 株式会社ビルドトラスト 山梨支店 |
| 所在地 | 〒409-3866 山梨県中巨摩郡昭和町西条495-4 |
| 電話番号 | 055-268-2208 |
| 営業時間 | 9:30～18:30 |
| 公式ホームページ | https://www.build-trust-yamanashi.com/ |
地域で最も信頼される不動産会社を掲げる同社は、丁寧な説明と実績に基づく提案により、売主から高い満足度を得ています。
株式会社ビルドトラスト 山梨支店について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼株式会社ビルドトラスト 山梨支店はあらゆる不動産の売却が可能
◇不動産プラザ甲府（株式会社Grep Plus）
不動産プラザ甲府は、甲府市内の住宅・土地の売却に特化した不動産会社で、地域密着型ならではの情報量と迅速な対応が強みです。ポータルサイトへの物件掲載に加え、地元ネットワークを活用した独自の販売経路を持っており、早期売却を希望する方にも対応できます。
また、住み替えや買取相談、残置物処理などの付帯サービスにも対応しており、売却前後のフォローも手厚いのが特徴です。店舗は甲府市中心部に位置しており、アクセスが良く相談しやすい環境が整っています。
| 会社名 | 株式会社Grep Plus |
| 屋号 | 不動産プラザ甲府 |
| 所在地 | 〒409-3867 山梨県甲府市貢川本町8-38 NAビル1F |
| 電話番号 | 0800-800-9199 |
| 営業時間 | 10:00～20:00 |
| 公式ホームページ | https://www.plazakofu.jp/ |
不動産取引に不安を感じる方でも、実績豊富なスタッフが一から丁寧に対応してくれるため、初めての売却でも安心して進めることができます。
甲府市における不動産売却について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
不動産を売却する際には、売却の目的や条件を明確にすることが重要です。例えば、売却期限や希望価格、買い替えの有無などを整理することで、不動産会社との打ち合わせが円滑に進み、適切な売却計画を立てられます。
不動産売却の方法は主に仲介、買取、リースバックの3つがあり、それぞれの特性を理解して選ぶことが求められます。また、不動産会社に査定を依頼する際には、複数社から机上査定を受けて価格の相場感を把握するとともに、訪問査定を活用してより詳細な査定結果を得るのが効果的です。
査定後は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めます。媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。専任媒介契約は情報共有やサポートが充実しており、売却活動を効率よく進められるため、初めての不動産売却にも適しています。
売却の目的や条件に応じて最適な契約形式を選ぶことが、スムーズな取引を実現するポイントとなります。
