不動産売却の査定で見られるポイントとは？査定方法の違いと高額売却のコツ
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不動産売却時の査定には、AI査定、机上査定、訪問査定があり、それぞれに特徴があります。AI査定は手軽で迅速ですが精度に欠け、机上査定は資料を基に価格を算出しますが現地確認がないため参考程度です。
訪問査定は現地評価に基づき、最も正確な結果が得られます。
査定時には築年数、建物の状態、立地、土地の形状などが評価され、特に立地や建物の状態が大きな影響を与えます。
また、不動産会社ごとに査定基準が異なるため、複数社を比較して信頼できる会社を選ぶことが重要です。
目次
不動産査定とは？不動産売却で重要な査定の基礎知識
引用元：フォトAC
甲府市で不動産売却をお考えの方に向けて、査定に関する基本情報をわかりやすく解説します。
不動産査定は単なる見積もりではなく、適正な売却価格の設定や信頼できる不動産会社の選定に直結する重要なプロセスです。AI査定、机上査定、訪問査定など、さまざまな査定方法の特徴を理解し、査定時に評価されるポイントを押さえることで、高額売却を目指すことができます。
ここでは、査定額の仕組みや注意点、そして地元企業が持つ強みについて詳しくご紹介します。不動産売却を成功させるには、「正確な査定を見極める力」が鍵となります。
◇不動産査定とは
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不動産査定とは、不動産会社があなたの家や土地の価値を調べて金額を算出するものです。査定を受けることで、売却前におおよその価格がわかり、売却金額を考える際の参考になります。
査定は単なる見積もりではなく、売却を成功させるための重要な第一歩です。不動産会社は、周辺エリアの取引実績や市場の動向、建物の状態などをもとに、売却可能な金額を算出します。さらに、査定は多くの不動産会社で「無料」で受けられるため、気軽に依頼できるのも大きなメリットです。
◇不動産査定の重要性
不動産査定は、不動産を高く売るため、損を防ぐために欠かせない大切なステップです。
査定を受けずに適当に売り出し価格を決めると、実際の価値よりも安く売ってしまう可能性があります。また、査定を通じて、その不動産会社が信頼できるかどうかを判断することもできます。査定時の対応や説明の仕方から、「この会社に任せても安心かどうか」を見極められるのです。
不動産査定は「適正な価格を知る」だけでなく、「信頼できる不動産会社を選ぶ」ためにも重要な役割を果たします。
◇不動産査定を受ける際に準備は必要？
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不動産査定を受ける際に、特別な準備は必要ありません。リフォームや大規模な掃除をする必要もなく、むしろ過剰なリフォームは売却価格で費用を回収できないこともあります。
ただ、簡単な掃除をして印象を良くするのは効果的です。また、訪問査定の際には以下の書類があるとスムーズに進みます：
・登記簿謄本（所有者を確認するため）
・購入時の資料（設計図や間取り図）
・固定資産税の評価証明書
これらが手元になくても査定は可能ですが、そろっているとより正確な評価が期待できます。不動産の価値を正しく査定してもらうためにも、準備できる範囲で用意しておくと安心です。
◇不動産売却に関する3つの価格
不動産を売るときに出てくる「価格」には、「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」の3種類があります。この3つの違いをしっかり理解しておけば、自分の想像の価格と大きく変わるといった勘違いも防げます。
◇不動産売却に関する3つの価格
不動産の売却では、「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」という3つの価格が登場します。それぞれ役割が違うため、しっかり理解しておくことで「損をしない売却」が可能になります。実際の売却活動では、この3つを混同せず、それぞれ別に捉えるのが大切です。
査定価格
不動産会社が予想して出す価格です。これはあくまでも参考値で、実際にこの価格で売れるとは限りません。
売り出し価格
「この値段で売ります！」と世の中に発表する価格です。査定価格を参考にしながらも、少し高めに設定されやすく、ここで「交渉の余地」を作っておくのが一般的です。
成約価格
最終的に買主と合意して契約が成立した金額。つまり「実際に売れた価格」のことです。交渉次第で査定価格より高くなることもあれば、逆に安くなる場合もあります。
査定方法による違い
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不動産の価格は、査定方法によって大きく異なります。AI査定・机上査定・訪問査定の3つの特徴を比較し、どの方法が自分に合っているのかを知ると、より納得のいく売却を目指せます。
◇AI査定
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AI査定は、インターネット上で手軽に利用できる査定方法です。物件の所在地や広さ、築年数などを入力すると、すぐに査定額が表示されます。手間がかからず短時間で済むため、忙しい方や相場を簡単に知りたい方にぴったりです。
AIは過去の取引データや周辺エリアの売却実績をもとに価格を算出するため、とてもスピーディーですが、現地の詳細な状態までは反映されないため精度には限りがあります。
初めての査定としては手軽で便利ですが、より正確な売却価格を知りたい場合は、他の査定方法と併用するのがおすすめです。
◇机上査定（簡易査定）
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机上査定（簡易査定）は、不動産会社が現地を訪れずに行う査定方法です。売主が提供した資料や地図、周辺の取引事例などをもとに、専門スタッフが価格を算出します。
現地確認が不要なため、結果が早く出るのが大きなメリットです。また、詳しい個人情報を提供する必要がないため、不動産査定が初めての方でも気軽に利用できます。
ただし、建物の傷み具合や眺望、日当たりといった現地でしか確認できないポイントは査定に反映されません。机上査定は参考として役立ちますが、実際にどのくらいで売れるかを正確に知りたい場合は、「訪問査定」がおすすめです。
◇訪問査定
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訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて行う査定方法です。建物の状態やリフォームの有無、室内の使い勝手、周辺環境など、細かな部分まで確認するため、最も正確な査定結果が得られます。
また、訪問査定では、売却の希望時期や理由をヒアリングすることで、現実的で売れる可能性が高い価格を提案してもらえます。不動産会社によっては、具体的な売却戦略を提案してくれることもあり、安心して進められるのが魅力です。
ただし、訪問までに時間がかかる、担当者と直接会う手間が必要になるというデメリットはあります。しかし、それを通じて「信頼できる不動産会社かどうか」を自分の目で確かめる機会にもなります。
「しっかり査定を受けて、納得のいく価格で売却したい」という方には、訪問査定がおすすめです。
不動産査定はどこを見られる？査定額を左右する要因
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不動産査定で見られるポイントは築年数、建物の状態、立地、土地の形や接道状況など多岐にわたります。それぞれが査定額にどう影響するのかを知ると、資産価値を正しく理解し、有利に売却を進めるためのヒントが得られます。
◇築年数
築年数は、不動産の査定額に大きな影響を与える重要な要素です。一般的に、築年数が古くなるほど建物の価値は下がる傾向があります。特に木造住宅では、築20年を超えると建物の評価がほとんどつかないことがあります。
これは、国税庁が定めた「耐用年数」が関係しています。例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年とされ、それを過ぎると資産価値がほぼゼロに近づくと見なされやすいのです。ただし、実際に住みやすい状態や外観が良好であれば、価値が大きく下がらないケースもあります。
◇建物の状態
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建物の状態は査定額に大きく影響します。劣化や損傷がひどいと、その修繕費用が必要になるため、査定額は低くなりがちです。一方、内装や外装がきれいで修繕が少なくて済む場合、査定額は高くなる可能性があります。
査定では、次のようなポイントがチェックされます。
・外壁や屋根のひび割れや劣化
・水回り（キッチン・お風呂・トイレなど）の状態
・床や壁紙の傷み具合
・シロアリ被害の有無
建物の状態は、見た目のきれいさだけでなく、構造や設備の機能性、安全性も評価されます。
◇立地条件・周辺環境
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立地条件は、査定の中でも最も重要な要因のひとつです。同じ建物でも、場所が違えば査定額は大きく変わります。例えば、駅から近い、スーパーや学校が近い、人気の学区内といった好条件がそろっていると、高評価につながります。
一方で、以下のような点がマイナス要素になることもあります。
・交通の便が悪い
・治安が良くない
・騒音がある場所（大通り沿い、線路近くなど）
・浸水リスクがある地域
◇土地の特性
土地の形や広さ、道路との接し方なども査定額に大きく影響します。整った形の「整形地」は評価が高く、逆に細長い、三角形など使いにくい形の「不整形地」は評価が下がる傾向にあります。
また、以下のような土地の特徴も評価に関わります。
・接道状況（道路にどれだけ接しているか）
・地盤の強さ（地盤が弱いと建て替え時に費用がかかる）
・用途地域（住宅用か商業用かなど）
・高低差の有無（傾斜地は使いにくいため評価が下がる可能性がある）
土地の特性は専門家でないと分かりにくいこともありますが、不動産会社にしっかり確認してもらうことで、正確な評価が得られます。
不動産会社によって査定額が異なる理由
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不動産会社は査定方法や基準、得意なエリア、さらには営業戦略までが異なるため、提示される金額に差が生まれます。
ここでは、その仕組みをわかりやすく解説します。
◇査定方法や基準の違い
不動産会社によって査定額が異なる理由のひとつは、「どのような方法や基準で査定を行っているか」が違うためです。
例えば、ある会社はAIを使って過去のデータを元に査定する「AI査定」を重視します。一方で、実際に現地を見て細かく評価する「訪問査定」を大切にする会社もあります。
このように、使うツールや評価するポイントが異なると、同じ家でも査定額に差が出てきます。
さらに、査定の基準も会社ごとに違います。例えば、「築年数をどう重視するか」や「日当たりや眺望をどれだけ評価するか」など、会社ごとに考え方が異なるため、査定額にばらつきが生じるのです。
つまり、どの会社で査定をしても、同じ結果になるわけではありません。
◇査定マニュアルの違い
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不動産会社にはそれぞれ独自の「査定マニュアル（社内ルール）」があります。これは、どんな項目をどのように評価するかを定めたルールブックのようなものです。
例えば、A社では駅からの距離を重要視して加点する一方で、B社では周辺の生活環境（スーパーや学校が近いかなど）を高く評価するかもしれません。こうした評価の仕方が違うと、査定額に差が出てきます。
さらに、ある会社では将来の開発計画をプラス材料として評価する一方で、別の会社ではそれを考慮しない場合もあります。つまり、会社の視点によって評価の幅が生まれるのです。
◇媒介契約を獲得するための戦略
不動産会社は、物件の売却を任せてもらうために「媒介契約」を結びます。この契約を得るために、あえて高い査定額を提示する会社もあります。
これを「釣り査定」と呼び、売主に「ここが一番高く売ってくれそう！」と思わせるためです。しかし、実際にはその金額で売れず、後から値下げを提案されることもあります。
もちろん、すべての会社がこうした方法を使うわけではありませんが、営業戦略として高く見せる場合もあります。そのため、「高い査定＝高く売れる」というわけではありません。
媒介契約を急かしてくる会社には、なぜその金額なのかをしっかり確認することが大切です。
◇得意分野やエリアの違い
不動産会社にも「得意分野」や「得意な地域」があります。
例えば、マンションをメインに扱っている会社に一戸建ての査定を頼むと、正しく価値を判断できない可能性があります。逆に、一戸建てに強い会社なら、細かいポイントまで見てくれるので、より現実的な査定が期待できます。
また、その地域に詳しい会社と、あまり取引がない会社では、周辺環境の評価に差が出ることもあります。地域に根差した情報（例えば、小学校の評判や再開発の予定など）を知っている会社の方が、正確な査定をしてくれやすいといえます。
物件のタイプと地域に強い会社を選ぶことで、納得のいく査定が受けられます。
◇取引実績や営業力の差
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不動産会社の経験や営業力も、査定額に大きな影響を与えます。
多くの取引をこなしてきた会社は、「このエリアではこの条件の家はこのくらいで売れる」という感覚を持っています。また、過去の売買データを活用して、現実的な価格を算出することができます。
さらに、営業力のある会社なら、「この価格でも売れる自信がある！」という根拠を持って、高めの査定をすることもあります。
つまり、「なぜこの価格なのか？」を自信を持って説明できる会社は、経験が豊富で信頼できる可能性が高いといえます。
適正な査定額を見極める方法
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不動産を適正価格で売却するためには、相場を把握する、複数の不動産会社に査定してもらう、査定額の根拠を確認するのが重要です。
ここでは、適正な査定額を見抜くための具体的な方法をわかりやすく説明します。
◇相場を把握する
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不動産の売却で損をしないためには、まず相場を知ることが大切です。相場とは、同じエリア・似た条件の物件がどのくらいの価格で売買されているかという市場の基準です。これを知ることで、出された査定額が高すぎるのか、安すぎるのかを見極められます。
相場を把握するための方法は、主に以下の3つです。
・国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引事例を見る
・不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）で近隣物件の売出価格を確認する
・不動産会社にヒアリングして、過去の成約価格を教えてもらう
特に注意したいのは、「売出価格」と「成約価格」の違いです。ネットで見られるのはほとんどが売出価格で、実際にどの価格で売れたか（成約価格）とはズレがあることも。だからこそ、複数の情報源をチェックした上での判断が大切です。
◇複数の不動産会社に査定を依頼
不動産の査定は、1社だけに頼るのではなく、複数の会社にお願いすることが重要です。これは、不動産会社によって査定の方法や考え方が異なるためです。
例えば、同じ家でも、A社が3,000万円、B社が2,500万円というように、査定額に差が出ることがあります。
複数の会社に査定をお願いすると、平均的な相場が見えてきます。
また、それぞれの会社が出す査定額には、その会社の強みや得意なエリアの知識が反映されているため、自分の物件にぴったりの不動産会社を選ぶ参考にもなります。
◇査定額の根拠を確認
査定額をもらった際には、その金額がなぜ出たのかをしっかり確認することが大切です。高い金額を提示されたからといって、すぐに信用するのは危険です。なぜなら、それが「釣り査定」の可能性もあるためです。
信頼できる不動産会社は、近隣の取引事例や物件の状態、立地などをしっかり説明しながら査定額の理由を教えてくれます。不明確なまま話が進むと、「思ったより安く売ることになった…」と後悔することがあります。
大きな金額が関わる不動産取引だからこそ、理由が明確な査定額を選ぶことが、後悔しないためのポイントです。
査定額を上げるためのポイントと注意点
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物件の魅力を伝える工夫や、掃除・整理のちょっとしたひと手間が、査定額アップに大きく影響します。さらに、インスペクションの活用や不動産会社選びの注意点まで、後悔しないための具体策をわかりやすく紹介します。
◇物件のアピールポイントを整理する
不動産査定では、物件の魅力をしっかり伝えるのが重要です。例えば「駅から近い」 「日当たりが良い」 「最近リフォームした」など、住む人にとってうれしいポイントを整理しておきます。
不動産会社も買い手に紹介しやすくなり、査定額にプラスになる可能性もあります。書類やメモにまとめておくとスムーズです。
◇物件の状態を整える
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家の中がきれいだと、査定をする人に良い印象を与えられます。大がかりなリフォームは必要ありませんが、掃除や片付けをして清潔にしておきしょう。
また、電球が切れていないか、ドアや窓がきちんと閉まるかなど、基本的なところを整えておくだけでも好印象に繋がり、結果として査定額アップが期待できます。
◇インスペクションの検討
インスペクションとは、専門家が家の状態をチェックしてくれるサービスです。見えない部分の劣化や不具合を事前に把握できるため、買い手に安心感を与えられます。
日本ではまだ馴染みが浅いかもしれませんが、国土交通省も活用を推奨しています。
◇不動産査定の注意点
査定額が高いからといって、すぐにその不動産会社に決めてしまうのは危険です。中には、契約を取りたいがために、わざと高めの金額を提示する「釣り査定」をする会社もあります。後から「売れないので値下げしましょう」と言われる場合もあります。
また、売りたい物件が、依頼した不動産会社の不得意な分野の場合、売却までの時間がかかってしまうため、注意が必要です。
そのため、不動産会社選びは、査定の根拠や実績をしっかり確認すべきです。
甲府市で信頼の査定が依頼できる不動産会社3選
地域密着で信頼と実績を誇る不動産会社を厳選し、売買・リフォーム・資産活用まで、甲府市で頼れる3社の強みと魅力をご紹介します。
◇LIXIL不動産ショップ プライムホーム
LIXIL不動産ショップ プライムホームは、山梨県甲府市を拠点に展開する地域密着型の不動産会社です。土地・戸建て・マンションの売買から、リフォームや不動産管理、相続・資産活用のコンサルティングまで、幅広いサービスをワンストップで提供しています。年間約400件の売買契約実績を誇り、専門スタッフによるきめ細やかな対応が強みです。
同社の特徴は、不動産取引だけにとどまらない総合力にあります。建築士が在籍し、建築業許可を取得しているため、新築・中古住宅の建築やリフォーム、インスペクション（建物診断）にも対応可能です。
| 会社名 | LIXIL不動産ショップ プライムホーム |
| 所在地 | 〒400-0047 山梨県甲府市徳行3-4-24 |
| 電話番号 | 0120-800-955 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 公式ホームページ | www.prime-h.co.jp |
また、売却物件の魅力を最大限に引き出し、より良い条件での取引を実現しています。さらに、事業用・投資用物件の取扱いも豊富で、資産運用や法人向けのサポートにも定評があります。
LIXIL不動産ショッププライムホームについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホームは売買契約年間約500件で安心！
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼LIXIL不動産ショップ プライムホームの公式ホームページはこちら
◇株式会社エスティケイ
引用元：株式会社エスティケイ
株式会社エスティケイは、山梨県甲府市を拠点に、不動産業界で30年以上にわたる実績を誇る総合不動産企業です。「住まいを通じて地域に貢献したい」という理念のもと、賃貸・売買仲介から新築住宅の企画・販売、リノベーション、さらには宿泊事業やネイルサロン運営に至るまで、暮らしに寄り添う多彩なサービスを展開しています。
地域密着型の姿勢を大切にし、顧客一人ひとりのニーズに応える提案力と、信頼に基づいた丁寧な対応が高く評価されています。
また、管理戸数7,000戸超の実績は、安心と信頼の証。住まいを「売る」「買う」「借りる」だけでなく、「楽しむ」「彩る」まで、人生に寄り添うトータルパートナーとして、山梨の暮らしを支え続けています。
| 会社名 | 株式会社エスティケイ |
| 所在地 | 〒400-0035 山梨県甲府市飯田2-4-1 エスティケイビル1F |
| 電話番号 | 055-222-6400 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 公式ホームページ | www.rea-stk.co.jp |
株式会社エスティケイは、住まいに関わるすべてをワンストップで提供できる力と、地元を深く知る強みを活かし、これからも地域に根ざした価値あるサービスを提供し続けます。
株式会社エスティケイについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼株式会社エスティケイはワンストップ対応で安心！買取保証にも対応
◇株式会社甲府不動産
引用元：株式会社甲府不動産
山梨県甲府市を拠点に展開する株式会社甲府不動産は、人と価値を未来へつなぐという理念のもと、地域密着型の高品質な不動産サービスを提供しています。土地・新築戸建て・中古住宅・マンション・事業用物件・賃貸など幅広い物件を取り扱い、購入・売却・賃貸・管理といった多様なニーズにワンストップで対応しています。
初めて不動産を扱う方にも安心して相談してもらえるよう、丁寧なヒアリングと透明性の高い情報提供を徹底しています。
特に注目すべきは、空き家管理・任意売却・リースバックなど、現代の課題に即したサポート体制です。住宅ローンの返済に悩む方や、実家の管理が難しい遠方のご家族に向けた解決策を提案し、多くの信頼を集めています。
| 会社名 | 株式会社甲府不動産 |
| 所在地 | 〒400-0048 山梨県甲府市貢川本町1-2 |
| 電話番号 | 055-225-6960 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 公式ホームページ | kofu-fudosan.jp |
また、地元市場に精通したスタッフが在籍しており、エリア特性を活かした適正価格での売却や、価値ある購入を可能にしています。
株式会社甲府不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼株式会社甲府不動産はスピード売却に自信！甲府での取引実数も多数
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さらに、不動産会社によって査定基準や方法が異なるため、同じ物件でも査定額に差が生じることがあります。査定時には、各社の査定方法や基準を比較して、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
