木造住宅は22年で価値0に？築年数が経った家を売却するポイント
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木造住宅は税法上、22年で価値がゼロとされますが、市場では状態や立地により評価が異なります。築20年以上でも、維持管理が良ければ価値は保たれ、売却は可能です。劣化が目立つ場合、修繕や現実的な価格設定が重要です。早めの売却が推奨されるケースとして、修繕前や相続前、ローン完済後などがあります。
売却時にはローン残高の一括返済が基本で、足りない場合は任意売却も選択肢です。瑕疵がある場合は正直に伝え、信頼を築くことが大切です。状態が悪ければ土地として売却や不動産会社の買取も考えましょう。
目次
木造住宅は20年で価値0になると言われる理由
木造住宅を所有している方や購入を検討している方の中には、「木造住宅は20年で価値がゼロになる」といった話を聞いたことがあるかもしれません。この考え方は税法上の減価償却制度に基づいていますが、実際の市場価値とは異なります。甲府市で不動産を売却する際には、この数字の本当の意味を理解しておくことが重要です。
◇木造住宅の耐用年数税法上の減価償却制度による影響
税法上、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。これは減価償却費を計算するための基準であり、建物の資産価値が会計上、徐々に減少することを意味します。例えば、2,200万円の木造住宅の場合、毎年100万円ずつ価値が減少し、22年後には税務上の価値がゼロになる計算です。
鉄筋コンクリート造（47年）や鉄骨鉄筋コンクリート造（60年）と比べると、木造住宅の耐用年数は短く設定されており、そのため「木造住宅は価値が早くなくなる」という印象を与えがちです。
◇税務上の資産価値はなくなる
税法上、木造住宅の価値がゼロになっても、実際の不動産市場では異なる評価がされます。甲府市内でも、築22年以上の木造住宅が適正価格で取引されているケースは多くあります。理由としては、土地の価値が減価償却の対象外であること、メンテナンスが行き届いていれば築年数が経過していても高い価値を保つこと、適切に管理されていれば木造住宅は50年以上使用できることなどが挙げられます。
また、立地や周辺環境、間取り、設備の更新状況など、築年数以外の要素も大きく影響します。不動産売却を考える際には、単に築年数だけで価値を判断せず、物件の状態を専門家に評価してもらうことが大切です。
築20年以上経過した家は売却できる？
木造住宅は、適切に維持管理されていれば、築20年以上経過していても問題なく売却できます。しかし、売却を成功させるためには、いくつかの重要な条件やポイントを押さえておく必要があります。
◇売却可能だが条件もある
外壁や屋根、水回りなどに大きな劣化が見られない物件は、一般的に売却がスムーズに進みやすいです。特に、雨漏りや設備の故障が目立つ場合、購入希望者にとっては大きな不安材料となり、価格の引き下げが必要になる可能性があります。このような劣化があると、修繕費用を考慮して購入を決断するのが難しくなるため、事前に修繕やメンテナンスを行うことが重要です。
さらに、同じエリアで同程度の条件を持つ築浅物件が市場に出ている場合、価格差がなければ、多くの購入者は新しい物件を選ぶ傾向があります。特に、築浅物件は設備が新しく、メンテナンスの心配が少ないため、買い手にとっては魅力的です。そのため、売却を考える際には、現実的な価格設定が求められます。無理に高額な価格を設定してしまうと、購入者が他の物件を選ぶ可能性が高くなるため、競争力のある価格帯を検討することが大切です。
◇早めの売却がおすすめなケース
次のような場合には、早めの売却を検討することが望ましいです。
まず、大規模な修繕を控えている場合です。外壁や屋根の塗装、給排水管の交換などを行う前に売却を検討すると、売主にとって負担を減らせる場合があります。また、周辺環境が改善されたとき、新しい施設の開発などによって地域の価値が上がるタイミングも売り時と言えます。
さらに、相続が近い将来に予想される場合、空き家問題に悩まされる前に売却を検討するのも一つの方法です。また、住宅ローンの返済が完了し、所有権が完全に自分のものになった場合、売却がスムーズに進むことが多いです。
築20年以上の木造住宅売却のポイント
木造住宅を売却する際には、ローン残高や建物の状態が気になるポイントです。築20年以上の木造住宅をスムーズに進めるための重要なポイントを紹介します。
◇住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合でも、売却は可能です。しかし、売却時にはローンの残債を一括返済することが基本です。これは、物件に設定されている「抵当権」という担保を解除するために必要な手続きです。もし、売却額がローン残高を上回る場合、差額が手元に残ることになりますが、売却額が足りない場合には自己資金で補填するか、銀行と相談して「任意売却」の方法を選択することが考えられます。任意売却は、通常の売却よりも手続きに時間がかかることがあるため、早めに地元の不動産会社に相談して適切なアドバイスを受けることが重要です。
◇瑕疵がある場合はきちんと伝える
家の問題点（瑕疵）を隠したくなる気持ちは理解できますが、正直に伝えることが将来のトラブルを避けるための最良の方法です。雨漏りや壁のひび割れを隠して売却すると、後々大きな問題になることがあります。建物調査（インスペクション）を受けて、物件の状態を正確に把握し、その情報を包み隠さず伝えることが大切です。このようにすることで、買主との信頼関係を築くことができます。築年数の古い物件には不具合がつきものだと理解している買主も多いため、誠実に対応することで取引がスムーズに進みやすくなります。
◇古家付きの土地としての売却や買取も視野に入れる
建物の状態があまりにも悪い場合は、「古家付き土地」として売り出す選択肢も考える価値があります。意外にも、甲府市内の駅近などの好立地では、建物の状態に関係なく、土地の価値が高く評価されることがあります。通常の売却が難しいと感じた場合、不動産会社による買取も一つの方法です。価格は下がることが予想されますが、売却が確実でスピーディーに進むという大きなメリットがあります。状況をよく考えて、冷静に判断することが大切です。
築20年以上の不動産売却にも対応可能な不動産
築年数が経過した木造住宅を売却する際、どの不動産会社に相談すべきか迷うこともあるでしょう。甲府市には多くの不動産会社がありますが、特に築古物件の売却には専門的な知識と実績が重要です。
◇LIXIL不動産ショップ プライムホーム
プライムホームは、LIXILに認められた信頼ある不動産会社で、物件の細部まで適正な評価を行い、必要に応じてリフォーム提案もしています。リフォームや建物検査、新築プランニングを通じて物件の価値を高め、独自の販売戦略で築年数が経過した物件にも買い手を見つける実績を持っています。
| 会社名 | LIXIL不動産ショップ プライムホーム |
| 所在地 | 〒400-0047 山梨県甲府市徳行３丁目4-24 |
| 電話番号 | 0120-800-955 |
| 公式ホームページ | www.prime-h.co.jp |
さらに、「買取保証付仲介」サービスでは、指定された期間内に売れなければ事前に決めた金額で買取りを行うため、買い替えや売却期限が決まっている方にも安心です。また、仲介で高く売れるチャンスもあり、柔軟で安心な選択肢を提供します。
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◇株式会社共同開発
株式会社共同開発は、甲府市を中心に甲斐市、笛吹市、中央市、中巨摩郡昭和町などの周辺エリアでも地元に密着したサービスを提供している不動産会社です。44年の歴史を持ち、不動産売買や賃貸、管理など、住まいに関するトータルコンサルティングを行っています。
分譲マンションや戸建て住宅の購入を検討している方、賃貸物件の購入を考える投資家の方、また不動産の売却を希望する方に対し、売買に関するサポートを提供しています。
| 会社名 | 株式会社共同開発 |
| 所在地 | 〒400-0035 山梨県甲府市飯田1丁目2-1 |
| 電話番号 | 055-228-3515 |
| 公式ホームページ | https://www.kyoudoukaihatsu.jp/ |
土地活用の提案や、賃貸マンション、アパートとしての活用方法、借地など、オーナーの目的に合った提案も行っています。
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◇不動産プラザ甲府（株式会社Grep Plus）
不動産プラザ甲府（株式会社Grep Plus）は、中古住宅の仲介や買取を手掛ける会社です。売主には必ずホームインスペクション（建物状況調査）の説明を行い、適切な業者を紹介します。インスペクションのメリット・デメリットを丁寧に説明し、売主が安心して進められるようサポートしています。また、空き家に関しては、物件ごとの特性を考慮し、視点を変えて真剣に売却プランを提案しています。
| 会社名 | 株式会社Grep Plus |
| 屋号 | 不動産プラザ甲府 |
| 所在地 | 〒409-3867 山梨県甲府市貢川本町8-38NAビル1F |
| 電話番号 | 0800-800-9199 |
| 公式ホームページ | https://www.plazakofu.jp/ |
さらに、任意売却にも対応しており、ローン返済に困っている方には弁護士や税理士、司法書士と連携し、最適な方法を提案することで、売主の負担を軽減しています。
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木造住宅は税法上、22年を目安に減価償却され、価値がゼロになるとされていますが、市場価値は異なります。税法上の価値と実際の不動産市場では評価が異なり、築年数が経過していても、適切に維持されていれば十分に高い評価を受けることがあります。立地や設備の状態、周辺環境なども重要な要素です。
木造住宅は築20年以上経過していても、外壁や屋根、水回りに大きな劣化がなければ売却がスムーズに進みます。ただし、雨漏りや設備の故障がある場合は、価格を引き下げる必要があることもあります。同じエリアに新しい物件があれば、価格差を考慮して現実的な価格設定が求められます。
また、早めの売却が推奨されるケースとして、修繕前や地域の環境改善、相続前などが挙げられます。特に、住宅ローンが完了し、所有権が完全に自分のものになったタイミングでの売却はスムーズに進みやすいです。
売却の際はローン残高や建物の状態が重要です。ローン残高が残っている場合、残債の一括返済が求められます。もし売却額が足りない場合、任意売却を検討することができます。物件に瑕疵がある場合は、正直に伝えることで信頼関係を築き、取引をスムーズに進めることができます。
また、建物の状態が悪い場合、土地として売却したり、不動産会社による買取を検討するのも一つの方法です。
