築年数が売却価格に与える影響とは？古い物件の不動産売却を成功させるコツ
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不動産の売却価格は築年数に大きく影響され、特に戸建て住宅では築年数が進むと建物の価値が低下します。甲府市は人気エリアで、築20年以上でも土地価値やリノベーション需要で売却可能です。築30年以上は工夫した売却方法が必要で、空き家バンクや買取も有効です。
目次
築年数が不動産売却価格に与える影響
不動産の売却価格は、物件の立地や広さ、設備など多くの要素に影響されますが、「築年数」も大きな要因のひとつです。特に戸建て住宅では築年数が価格に大きく影響し、その価値を大きく左右します。こちらでは、築年数の影響や甲府市の不動産市場について解説します。
◇戸建ては築年数が価格に大きく影響を与える
戸建て住宅の売却価格において、築年数が重要な要因となるのは「耐用年数」の影響です。特に木造住宅は耐用年数が22年とされており、これを超えると建物の資産価値は大きく低下します。
もちろん、耐用年数を超えても住宅に住むことは可能ですが、築年数が古くなると、売却価格に反映される価値は少なくなります。
特に戸建て住宅の場合、築年数が進んでいると、建物自体の価値はほとんど無く、土地の価値だけで価格が決まることが多いです。そのため、築年数が新しい物件ほど、高い価格で売却される傾向があります。
◇甲府市は人気エリア！山梨県の不動産売却傾向
山梨県内で特に注目すべきエリアは甲府市です。甲府市は県内で最も取引件数が多く、非常に人気のあるエリアとなっています。交通アクセスが良好で、都市機能も整っており、多くの人々にとって魅力的な住環境が提供されています。
このようなエリアでは、比較的新しい物件が高値で取引されやすいです。甲府市などの主要都市に近い場所に立地する物件は、特に高額で売却される傾向にあります。築年数が5年以内で、延べ床面積が広く、間取りが使いやすい物件は、査定額が高くなることが多いです。
また、駅や商業施設などの生活の利便性が高い場所に建つ物件は、需要が高く、売却価格も上がりやすくなります。
建物の寿命はどれくらい？種類別の法定耐用年数を解説
建物の売却や購入、相続、建て替えを検討する際、「この建物はあと何年使えるのか」という疑問を持つ方は少なくありません。その判断材料の一つが、建物の構造ごとに定められている法定耐用年数です。
ただし、法定耐用年数は実際の寿命と必ずしも一致するものではありません。こちらでは、建物の種類別に法定耐用年数の考え方や特徴を整理し、判断時の注意点を分かりやすく解説します。
◇木造
木造建築の法定耐用年数は22年と定められています。主に戸建住宅や小規模な集合住宅に多く採用されている構造で、日本の住宅市場では最も一般的な建物タイプです。
法定耐用年数だけを見ると短く感じられますが、これは税務上の減価償却期間を示すものであり、22年を過ぎたからといって居住できなくなるわけではありません。
実際には、適切なメンテナンスを行っている木造住宅であれば、40年、50年以上使用されている事例もあります。耐久性を左右する要因としては、基礎や構造材の状態、防蟻処理の有無、雨漏り対策、定期的な補修の実施状況などが挙げられます。
一方で、築年数が進むにつれて市場評価が下がりやすく、売却時には建物価値がほぼゼロと判断されるケースも少なくありません。そのため、木造住宅では「どれだけ維持管理されてきたか」が重要な判断材料になります。
◇鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。主にマンションや中高層ビルに採用されており、耐久性や耐火性に優れた構造として知られています。コンクリートと鉄筋を組み合わせることで強度が高く、外部環境の影響を受けにくい点が特徴です。
RC造は法定耐用年数が長いため、築年数が経過しても一定の資産価値を保ちやすい傾向があります。特に立地条件が良いマンションでは、築40年を超えても売買が成立するケースが見られます。ただし、コンクリート内部の鉄筋腐食や中性化といった劣化現象が進行すると、大規模修繕が必要になります。
管理状況や修繕履歴の有無が、実際の寿命や評価に大きく影響する点には注意が必要です。
◇れんが造・石造・ブロック造
れんが造、石造、ブロック造の法定耐用年数は38年とされています。これらの構造は、戸建住宅よりも倉庫や小規模な建物で採用されることが多く、耐火性や重厚感が特徴です。
素材自体は耐久性が高いものの、日本では施工事例が限られており、維持管理や補修に専門的な知識が求められる場合があります。
法定耐用年数はRC造より短いものの、実際の使用年数は立地条件や施工品質によって大きく左右されます。一方で、流通量が少ない構造であるため、売却時には評価が分かれやすく、顧客によっては敬遠されるケースもあります。建物の用途や将来的な活用計画を踏まえた判断が重要になります。
◇鉄骨造
鉄骨造の法定耐用年数は、骨組みに使用される鋼材の厚みによって異なります。厚さ3mm以下の場合は19年、3mm超4mm以下の場合は27年、4mm超の場合は34年と細かく区分されています。主にアパートや店舗、事務所などで多く採用されている構造です。
鉄骨造は設計の自由度が高く、比較的短工期で建築できる点がメリットとされています。ただし、鋼材は錆の影響を受けやすいため、防錆処理や定期的な塗装メンテナンスが欠かせません。
メンテナンス状況によっては、法定耐用年数を超えても十分に使用可能な建物も存在しますが、管理が不十分な場合は劣化が進みやすくなります。
また、鉄骨造は木造とRC造の中間的な評価を受けることが多く、用途や立地によって資産価値に差が出やすい傾向があります。こちらの構造でも、築年数だけでなく、維持管理の状況や修繕履歴を含めて総合的に判断することが求められます。
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築年数から読み解く首都圏の不動産流通市場
首都圏の不動産市場では、立地や価格だけでなく、築年数も成約動向を左右する重要な要素となっています。築浅物件が好まれる一方で、築年数が経過した住宅にも一定の需要が見られ、市場は一様ではありません。
公的データを確認すると、戸建てとマンションでは築年帯ごとに異なる傾向が表れています。こちらでは、首都圏の成約データをもとに、築年数から見た不動産流通市場の特徴を整理します。
◇戸建て
東日本不動産流通機構（レインズ）が公表している首都圏中古戸建住宅の成約データを見ると、築年数が20年超の物件が市場の中心を占めていることが分かります。特に築21年以上の成約割合が高く、築30年超の戸建ても一定数流通しています。
この背景には、土地としての価値を重視する顧客が多い点が挙げられます。
戸建ては建物よりも立地条件や敷地面積が重視されやすく、建物の老朽化が進んでいても、リフォームや建て替えを前提に検討されるケースが少なくありません。そのため、築年数が古くても市場から完全に外れることはなく、幅広い築年帯で成約が成立しています。
一方、築10年未満の戸建ては供給数自体が少なく、成約割合も限定的です。新築志向の顧客が多い中で、中古戸建ては「価格と立地のバランス」を重視する層に支持されていることがデータから読み取れます。
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） ｜首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】
◇マンション
マンション市場では、戸建てとは異なる築年数の傾向が見られます。レインズの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によると、築20年以内のマンションが成約の中心となっており、特に築10～20年の物件が高い割合を占めています。
これは、建物の管理状態や設備の新しさが評価されやすいマンション特有の特性によるものです。
一方で、築30年を超えるマンションについても、一定の流通量が確認できます。駅近など立地条件に優れた物件や、管理組合が機能し修繕計画が明確なマンションは、築年数が進んでいても顧客から選ばれやすい傾向があります。
ただし、築年数が古くなるほど価格調整が必要になり、成約までの期間が長引くケースも見受けられます。
データ全体から見ると、マンションは築年数による評価の差が比較的明確であり、築浅から中堅層に需要が集中しやすい市場構造であることが分かります。こちらの点は、戸建て市場との大きな違いと言えるでしょう。
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） ｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）
古い物件は売れにくい？築20年以上の物件の不動産売却
築年数が20年以上経過した物件に対して、「古くて売れないのでは？」と心配することも多いかもしれません。しかし、実際には築20年以上の物件が売れる理由は多く、売却の際にはいくつかのポイントを押さえることで、十分に取引が成立します。
◇築20年以上でも売却可能
築20年以上経過した戸建て住宅は、「古くて価値がない」と思われがちですが、実際には多くの物件が売却されています。築年数が20年を超えても、新しい物件と需要に大きな差がないことが、その理由の一つです。中古住宅市場では、築年数が経過していても取引される物件は数多くあります。
例えば、2021年の調査データによると、築16年〜20年の中古戸建ての成約率は37.1%で、築11年〜15年の物件とほぼ変わらない結果となっています。これからも、築年数が経過した物件には需要があり、売却可能であることが分かります。
◇築20年以上でも売れる理由
築20年を超えた一戸建てが売れる理由は、いくつかの要因に基づいています。まず、物件自体の価値は年数とともに減少しますが、土地の価値はほとんど変動しません。土地の価格は年数が経過しても安定しており、建物が古くても立地が良ければ、その土地に対する需要が高いため、物件は十分に売れます。
また、近年ではリノベーションやリフォームを前提に物件を購入する人が増えています。多くの購入者は、自分の好みに合わせて家を改装することを希望しており、築年数が経過した物件を安価で購入して、リフォームを施すことが一般的になっています。
特に、築20年の物件は家の造りに大きな問題がなく、リフォームがしやすいと評価されるため、リノベーション目的で購入する人々にとって非常に魅力的です。
さらに、築20年の一戸建ては、まだ十分に住める年数が残っている点も大きなポイントです。一戸建ての耐用年数は通常60年以上とされ、築20年の物件はその半分も使用されていないため、まだ40年以上住むことができます。この点が、築年数に対する不安を払拭し、物件の魅力を高めています。
築30年以上の物件の不動産売却ポイント
築30年を超える物件の売却は、他の年数の物件に比べて慎重に進める必要があります。特に建物自体の価値がほとんどなくなることが一般的で、売却方法に工夫が求められます。ここでは、築30年以上の物件を売却する際のポイントについて解説します。
◇ 建物の価値はなくなる
築30年以上の一戸建てを売却する際、建物の価値はほぼゼロに近づいていることが多いです。一戸建ては築10年を過ぎると価値が急激に下がり、築20年を超えると建物の価値はほとんどなくなります。築30年となると、住宅の耐用年数である22年を超えており、建物としての価値はないとされています。
耐用年数を超えた建物でも状態が良ければ住むことは可能ですが、長期的なメンテナンスが必要であり、維持にかかる費用や今後の利用可能年数を考慮すると、資産価値を見出すのは難しいと言えるでしょう。
◇ 築30年以上の物件の不動産売却ポイント
築30年の一戸建ての売却方法には、いくつかの選択肢があります。一般的な仲介売却では、買主が見つかりにくい場合があるため、工夫が必要です。
一つの方法は「古家付き土地」として売却することです。古家付き土地とは、建物がそのまま残っている状態で販売される土地のことです。この方法では、解体せずに土地を売却でき、購入希望者は建物を解体し、新たに家を建てる前提で購入を検討します。
しかし、この方法がうまくいかない場合、解体して更地として売却する選択肢もあります。
更地として売却する場合、解体費用や廃棄物処理費用が発生します。木造住宅の場合、解体費用は1坪3～5万円程度で、30坪（約100㎡）の一戸建てでは、90万円〜150万円程度かかるとされています。更地にすることで、買主がすぐに家を建てることができるため、売却がスムーズに進むことがあります。
また、不動産会社に買取してもらう方法もあります。買取の場合、修繕やリフォームを行わずに物件を売却でき、通常の仲介で売却するよりも売却価格は低くなりますが、売却までの期間が短縮され、約1か月程度で完了します。買取は仲介手数料がかからないため、余分な費用を抑えることができる点が魅力です。
さらに、空き家バンクを利用する方法もあります。空き家バンクは地方自治体が運営しており、空き家を売却したい人と利用したい人を結びつけるサービスです。このサービスを活用することで、築30年以上の物件を購入したい人に積極的に広告を出せるため、成約率を高めることができます。
また、空き家バンクを利用した購入者は、自治体からリフォーム費用の一部助成を受けられることもあります。
築年数だけではない不動産が売れ残る主な原因とは
不動産が売れ残る理由として築年数に注目されがちですが、実際にはそれ以外の要因が大きく影響しているケースも少なくありません。立地や市場環境、販売方法によっては、築浅であっても成約に至らないことがあります。
売却を成功させるためには、物件そのものだけでなく、周辺状況や進め方を総合的に見直す視点が欠かせません。こちらでは、築年数以外で不動産が売れ残る主な原因について整理します。
◇立地条件が悪い
立地条件は、不動産の価値を左右する最も重要な要素の一つです。駅から遠い、バス便に依存している、生活利便施設が少ないといった条件は、顧客の検討優先度を下げやすくなります。さらに、周辺環境に騒音や交通量の多さ、治安面の不安がある場合も、内覧段階で敬遠される要因になります。
立地は後から改善できないため、売却時には価格設定や訴求ポイントで調整する必要があります。例えば、通勤利便性が低い場合でも、駐車場の使いやすさや敷地の広さといった別の魅力を明確に伝える工夫が求められます。
立地の弱点を理解したうえで、顧客目線の情報整理が行われていないと、売れ残りにつながりやすくなります。
◇売却のタイミングを適切に選べていない
不動産市場には需要が高まりやすい時期と落ち着く時期が存在します。一般的に、転勤や進学、就職が集中する春先は動きが活発になりやすく、反対に年末年始や長期休暇期間は動きが鈍くなる傾向があります。こうした市場の流れを考慮せずに売却を開始すると、問い合わせが集まりにくくなります。
また、金利動向や周辺エリアの開発計画など、外部要因も売却タイミングに影響します。相場が上昇している局面で高値を狙い過ぎると、価格調整が遅れ、結果的に売却期間が長期化することもあります。適切な時期を見極めるには、最新の市場データを踏まえた判断が重要です。
◇周辺エリアに競合物件が多い
同じエリア内で条件の似た物件が多数売り出されている場合、顧客は複数の選択肢を比較します。その結果、価格や設備、立地条件で優位性がない物件は後回しにされやすくなります。特に新築物件やリフォーム済み物件が近隣に多い場合、中古物件は不利になりがちです。
競合物件が多い状況では、単純な価格競争に陥るのではなく、物件の強みを明確に打ち出す必要があります。例えば、過去の修繕履歴や住み心地、周辺環境の具体的な利点を丁寧に伝えることで、差別化を図ることが可能です。競合状況を把握せずに販売を進めると、埋もれてしまうリスクが高まります。
◇不動産会社の販売戦略や広告展開が足りない
売却活動の成否は、不動産会社の販売戦略にも大きく左右されます。掲載媒体が限定的であったり、写真や物件説明が不十分であったりすると、顧客の関心を引くことができません。近年はインターネット経由で物件を探す顧客が主流となっており、情報発信の質と量が重要性を増しています。
また、価格の見直しや広告内容の改善を適切なタイミングで行わない場合、反響がない状態が長期化します。不動産会社との情報共有が不足していると、現状分析や改善策が後手に回りやすくなります。売却をスムーズに進めるためには、戦略的な販売計画と継続的な見直しが欠かせません。
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築古不動産をスムーズに売却するために押さえたい実践ポイント
築年数が経過した不動産は、「売れにくいのではないか」と不安に感じる方も多い傾向があります。しかし、築古物件であっても、売却方法や価格設定、見せ方を工夫することで、スムーズな成約につながるケースは少なくありません。
重要なのは、築年数だけにとらわれず、物件の特性や市場状況に合った戦略を選ぶことです。こちらでは、築古の不動産を円滑に売却するための具体的なコツを整理します。
◇ 売り方の戦略を決める
築古不動産の売却では、まず「どのような形で売るか」を明確にすることが重要です。築古物件には、「現況のまま売却する」「リフォームしてから売る」「解体して土地として売る」「古家付き土地として売る」「不動産会社に買取を依頼する」といった複数の選択肢があります。
現況のまま売却する方法は、初期費用を抑えられる反面、価格が下がりやすい傾向があります。一方、リフォームを行えば印象は良くなりますが、費用に見合った価格上昇が見込めるかの見極めが必要です。
解体して土地として売る場合は、解体費用がかかるものの、土地需要が高いエリアでは有効な選択肢となります。また、早期売却を重視する場合には、買取を検討することで、売却期間を大幅に短縮できる可能性があります。物件の立地や状態、売却期限を踏まえた出口戦略の整理が欠かせません。
◇ 相場を踏まえた適正価格を設定する
築古不動産の売却では、価格設定が成否を大きく左右します。築年数が進んだ物件は、新築や築浅物件と同じ基準で価格を設定すると、反響が集まりにくくなります。そのため、周辺エリアの成約事例や、同条件の競合物件を確認しながら、現実的な価格帯を把握することが重要です。
相場より高い価格で売り出した場合、長期間売れ残り、結果的に値下げを繰り返すことになりやすくなります。売却期間が長引くと、物件の印象が悪くなり、さらなる価格調整が必要になるケースもあります。
反対に、相場を踏まえた適正価格でスタートすれば、初期段階での問い合わせ増加が期待でき、交渉も進めやすくなります。築古物件ほど、根拠のある価格設定が求められます。
◇ 第一印象と見せ方を整える
築古不動産であっても、第一印象によって顧客の評価は大きく変わります。外観の清掃や庭の手入れ、室内の整理整頓を行うだけでも、印象は大きく改善します。特に内覧時には、生活感が強すぎる状態や、不要な荷物が多い状態は避けたいところです。
また、簡単な補修やハウスクリーニングを行うことで、築年数以上に古く見える印象を和らげることができます。広告写真や物件紹介文でも、暗い印象にならないよう、明るさや見せ方を工夫することが重要です。
築古だからこそ、「丁寧に使われてきた物件である」という点が伝わるような準備が、成約につながりやすくなります。
◇ 築古に強い不動産会社を選ぶ
築古不動産の売却を成功させるためには、不動産会社選びも重要なポイントです。築古物件の取り扱い実績が豊富な会社であれば、適切な価格提案や、物件特性を踏まえた販売戦略を立てやすくなります。築浅物件中心の会社では、築古特有の課題に対応しきれないケースも見受けられます。
また、買取や再販、土地活用など幅広い提案ができる不動産会社であれば、売却の選択肢が広がります。査定時には価格だけでなく、どのような販売方法を想定しているのか、販売期間の目安や改善提案があるかを確認することが重要です。
築古に強い不動産会社と連携することで、売却の不安を軽減し、スムーズな取引につなげることができます。
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甲府市で古い物件の不動産売却にも強い不動産
甲府市で古い物件を売却する際、専門的な知識と経験が求められます。物件の状態や市場のニーズに合った売却方法を提案してくれる不動産会社が重要です。こちらでは、古い物件の売却に強みを持つ不動産会社を紹介します。
◇LIXIL不動産ショップ（株式会社プライムホーム）
プライムホームは、甲府市内で古い物件の売却に実績がある不動産会社です。特に専任媒介契約を通じて売却活動を効率的に行い、年間約400件の成約実績を誇ります。エリアNo.1の広告展開により、物件情報を広く届け、購入希望者の目に留まりやすくなります。
| 会社名 | 株式会社プライムホーム |
| 所在地 | 〒400-0047 山梨県甲府市徳行3-4-24 |
| 電話番号 | 0120-800-955 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 公式ホームページ | www.prime-h.co.jp |
また、LIXILグループの一員として、全国規模でのネットワークを活かし、地域に根ざした安心のサポートを提供しています。
口コミ
今回、家の売買にお世話になり大島さん始め、皆さん大変親身に対応して頂き、お陰様で大変満足してます。ありがとうございました。又、何か縁が有れば紹介したいと思います。
引用元：株式会社プライムホーム
口コミからは、担当者をはじめとしたスタッフが顧客に寄り添い、親身な対応を行っていることが分かります。家の売買という不安の大きい手続きにおいても、丁寧なサポートにより高い満足感につながっている様子がうかがえます。
株式会社プライムホームについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホームは売買契約年間約500件で安心！
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
◇ハウスドゥ 石和温泉駅前通り
引用元：ハウスドゥ 石和温泉駅前通り
ハウスドゥ 石和温泉駅前通りでは、売却方法に柔軟に対応しています。
仲介による売却、買取保証仲介、買取による売却、そしてハウス・リースバックと、オーナーのニーズに合わせた選択肢を提供しています。
| 会社名 | ハウスドゥ 石和温泉駅前通り |
| 所在地 | 〒406-0036 山梨県笛吹市石和町窪中島71-4 |
| 電話番号 | 055-287-6655 |
| 営業時間 | 9:00～18:30 |
| 公式ホームページ | https://isawaonsenekimaedori-housedo.com/ |
また、売却時期や価格に不安がある場合でも、確実に計画を立てやすくするための方法を提案します。どの方法でもオーナーにとって最適なサポートが受けられます。
甲府市における不動産売却について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
◇株式会社VivitBase
引用元：株式会社VivitBase
VivitBaseは、山梨県の空き家問題に取り組んでいる不動産会社です。空き家を有効活用する方法を提案し、オーナーの悩みに寄り添います。
| 会社名 | 株式会社VivitBase |
| 所在地 | 〒400-0053 山梨県甲府市大里町4441-1 |
| 電話番号 | 055-242-2011 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 公式ホームページ | https://www.vivitbase.com/ |
また、古い物件でも背景や歴史を大切にし、最適な活用方法を見つけるサポートを行っています。
専門的なアドバイスと、空き家を活用するための多様な提案を行い、オーナーの希望に応じた解決策を提供しています。
株式会社VivitBaseについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼甲府市の住まいをワクワクに変える！株式会社VivitBaseの不動産売却
まとめ
不動産の売却価格には、物件の立地や広さ、設備といった要素のほか、「築年数」が大きな影響を与えます。特に戸建て住宅では、築年数が進むと建物の価値が低下し、土地の価値が主な価格決定要因となります。木造住宅は耐用年数が約22年とされ、これを超えると資産価値が大きく下がります。
甲府市は山梨県で最も取引件数が多く、交通アクセスや都市機能が整っているため、新しい物件は高値で取引されやすいです。築年数が20年以上の物件でも、土地の価値やリノベーション希望者の需要があれば十分に売却可能です。
築30年以上の物件では、建物の価値はほぼ無くなり、売却方法に工夫が求められます。古家付き土地として売却したり、解体して更地にして売却する方法が考えられます。買取や空き家バンクの利用も選択肢にあり、空き家バンクではリフォーム費用の助成を受けられることもあります。
甲府市で古い物件を売却するには、専門的な知識と経験を持つ不動産会社のサポートが重要です。プライムホームやハウスドゥ石和温泉駅前通り、VivitBaseなどが、そのようなサポートを提供しています。
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