ローン中の家を売却するには？売却方法や注意点
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住宅ローン返済中の家を売却するには、通常ローン完済が必要ですが、金融機関の同意があれば任意売却が可能です。任意売却は競売より高値で売れる場合があり、金融機関にも利点があります。オーバーローンでは売却が難しく競売リスクがありますが、アンダーローンなら利益を得られる可能性があります。
目次
ローン中の家は売却できる？
画像出典：フォトAC
事情により引っ越しが必要でも、住宅ローンが残っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、住宅ローンが残っている状態で家を売却する方法と、その際の注意点について解説します。
◇ローン完済が必須
ローン返済中の家を売却するのが難しい理由のひとつは、「抵当権」が設定されていることです。抵当権とは、購入者がローンを支払えなくなった場合に、その家を担保として差し押さえられる権利のことを指します。
返済中の家はまだ購入者自身のものではなく、金融機関が抵当権を持っています。そのため、家を売却するには、まずローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
◇金融機関の同意があれば任意売却できる
ローンが残っている家を売却する方法のひとつに、「任意売却」という選択肢があります。
法律上、抵当権がついたままでも不動産を売買することは可能です。しかし、ローンが残っている場合、抵当権が設定された状態で、いつ差し押さえされるかわからないリスクがあります。そのため、こうした不動産を購入しようとする人は少なく、「任意売却」という手段が活用されるのです。
任意売却は、家を売却してもローンが残る状態のまま、抵当権を抹消できる方法です。この仕組みが認められている理由は、競売よりも高値で売却できる可能性が高く、金融機関がより多くの資金を回収できるからです。
任意売却を進めるには、金融機関（債権者）の同意が必要です。そのため、任意売却を専門とする不動産会社に依頼し、金融機関との交渉を任せるのが一般的です。交渉が成立すれば、任意売却の手続きが始められます。
ローン中の家の売却は大変？
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住宅ローンが残っている家には、抵当権が設定されています。このような状況で家を売却する場合、具体的な手続きはどのようになるのでしょうか。
◇オーバーローンによる滞納
オーバーローンとは、家の売却価格よりも残っている住宅ローンの額が大きい状態を指します。つまり、家を売却しても住宅ローンを完済できない状況のことです。そのため、オーバーローンの場合は通常、家を売却することが難しくなります。
こうした状況でローンの返済が困難になり、自宅を売却しようとしてもオーバーローンが原因で売却できず、最終的に住宅ローンを滞納してしまうケースも少なくありません。その結果、借入先の金融機関によって自宅が差し押さえられ、競売にかけられることになります。
競売では、通常の市場価格よりも大幅に低い価格で売却されることが多く、売却額をローン返済に充てても多額の債務が残ってしまうリスクがあります。
◇住み替えローンは負担が増大
住み替えローンとは、現在返済中の住宅ローンと、新しく購入する住宅のローンをまとめて借りることができるローンです。この仕組みを利用すると、抵当権を外すことができます。ただし、新しい住居を購入することが条件となるため、注意が必要です。
住み替えローンでは、現在の住宅ローンに加えて新居のローンが加わるため、借入額が大きくなり、審査も通常より厳しくなります。
また、支払いが滞った場合には多額の借金を抱えるリスクがある点にも留意が必要です。さらに、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて利息が高い傾向があります。
審査では、クレジットカードのキャッシングも借金とみなされるため、これも考慮されます。また、住み替えローンを利用する場合、現在の家の売却と新居購入の決済日および引き渡し日を同じ日にしなければならないというルールがあります。
このため、売却と購入の準備を同時進行で進める必要があり、手続きの負担も大きくなります。
ローン中の家を売却するには？
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ローンが残っている家を売却したいと考えた場合、どのように行動すればよいのでしょうか。手続きの流れや注意点を理解しておくことはもちろん、高額で売却するための工夫も重要です。
ここでは、ローン中の家を売却する際の具体的な手順や、よりよい条件で売却を進めるためにできることを解説していきます。
◇家の価値を高める
より高額で家を売却するためには、家の価値を高める工夫が大切です。築年数や周辺環境は変えられませんが、それ以外の部分で評価に影響を与えるポイントがあります。
以下のようなポイントを訪問査定までに対応しておくことで、家の評価を高め、売却価格のアップが期待できます。
•雨漏りがある場合は修理する
•白アリ被害がないかチェックする
•室内をきれいに整える
•建て付けが悪くなっている箇所を修理する
•玄関周りや庭を掃除して清潔に保つ
•リフォームをした場合は、修理箇所が分かる書類を用意する
•周辺環境の良さやメリットをまとめた資料を作成する
◇地域密着型の不動産会社に相談
地域密着型の不動産会社とは、特定の地域に根ざして営業している不動産会社を指します。規模としては中小企業が多いですが、地域内で長年にわたり不動産の売買を行ってきた実績があり、地域特有の価格動向や市場の傾向に詳しいことが大きな特徴です。
このため、査定額の精度が高く、物件をより高値で売却できる可能性が期待できます。ただし、宣伝や販売活動においては大手不動産会社に比べて力が弱く、売り手を見つけるまでに時間がかかる場合もあります。
不動産の売却でローンを解消しよう！
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住宅ローンは高額で返済期間も長いため、月々の返済額が大きくなります。最初は返済が可能でも、時間がたつにつれて返済が難しくなることもあります。
ここでは、家を売却して住宅ローンを解消する際の注意点について解説します。
◇アンダーローンなら利益が出る可能性がある
アンダーローンとは、住宅ローンの残高よりも家の売却金額が上回っている状態を指し、一般的に、住宅ローン返済中の家を売る場合、アンダーローンであれば売却が望ましいとされています。
その理由は、家を売却して得たお金でローンを完済でき、諸費用を差し引いた残りが自分の利益になるからです。このように利益が出れば、新居の購入費用に当てることもできます。
一方で、家の売却金額が住宅ローンの残高を下回る場合もあります。これをオーバーローンと言い、この場合、売却して得たお金だけではローンを完済できません。基本的に、家を売る際にはローンを完済することが求められるため、オーバーローンの状態では売却しない方がよいとされています。
◇不動産のランニングコストも軽減
不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。また、所有している不動産によっては、維持・管理費や必要に応じて修繕費も発生します。特に、居住していない物件や賃貸に出していない不動産は、収入がない一方で出費がかさむことが多いです。
不動産を売却することで、代金を得ながら定期的な支出をカットできるのは大きなメリットと言えるでしょう。
さらに、場合によっては繰り上げ返済したローンの保証料や、途中解約した火災保険料の払い戻しを受けることもできます。
甲府市のおすすめ不動産会社3選
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ここでは、甲府市でマンションを売却する際におすすめの不動産会社を3社に絞ってご紹介します。
◇LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム
株式会社プライムホームは、2012年6月に設立された甲府市を拠点とする不動産会社です。不動産業務全般を扱う総合不動産会社として、不動産仲介、賃貸、買取などについて気軽に相談できます。信頼性が高く、顧客の目線に立った最良の選択肢のサポートと、良質なサービスの提供を大切にしています。
| 会社名 | LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム |
| 住所 | 〒400-0047 山梨県甲府市徳行3丁目4-24 |
| 電話番号 | 0120-800-955 |
| 免許番号 | 山梨県知事 (3) 第2321号 |
◇積水ハウス不動産
積水ハウス不動産は、大手ハウスメーカーである積水ハウスを母体とする不動産会社で、豊富なノウハウと実績を誇ります。長年の経験に基づいた専門的な知識を活かし、マンション売却に関するさまざまなニーズに対応しています。経験豊かなスタッフが、売却の過程での不安や疑問を解決してくれます。
| 会社名 | 積水ハウス不動産 東京営業部 本店営業所 山梨オフィス |
| 住所 | 〒400-0041 山梨県甲府市上石田3丁目6-38 |
| 電話番号 | 055-220-6731 |
| 免許番号 | 国土交通大臣（13）第2250号 |
◇クローバー
クローバーは、2017年7月に設立された比較的新しい会社で、お客さまの状況や希望をしっかりと聞き取り、適正な価格で不動産の売却や買取を行っています。全体的に明るく親しみやすい雰囲気があり、不動産に関する悩みごとを気軽に相談できる会社です。
| 会社名 | 株式会社クローバー |
| 住所 | 〒400-0049 山梨県甲府市富竹1丁目9-13 |
| 電話番号 | 055-267-9680 |
| 免許番号 | 山梨県知事（2）第2447号 |
住宅ローン返済中の家を売却するには、ローン完済が基本条件ですが、金融機関の同意があれば任意売却が可能です。任意売却では競売より高値で売れる可能性があり、金融機関にとっても利点があります。
オーバーローンの場合、売却益ではローン完済が難しく、競売リスクも高いため注意が必要です。
一方、アンダーローンなら利益を得られる可能性があります。また、不動産を売却すれば固定資産税や維持費の軽減が可能です。
より高額での売却を目指すなら、物件の価値を上げる工夫や地域密着型不動産会社への相談が有効です。売却と新居購入を同時に進める住み替えローンも選択肢ですが、審査や負担増に注意が必要です。
