甲府市で不動産売却 | おすすめ業者２選

不動産査定の価格が変動する理由は？査定の方法と種類

不動産査定は、物件の市場価値を予測する重要なプロセスです。査定価格は市場動向を基にした予想価格で、売り出し価格は売主の希望を反映した価格です。査定方法には簡易査定と訪問査定があり、訪問査定の方が精度が高く、取引事例比較法、原価法、収益還元法などの手法を使います。査定価格は不動産会社によって異なります。

不動産査定の価格とは？

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不動産の売却において、査定価格と売り出し価格は売却成功の鍵を握る重要な要素です。これらの価格には明確な違いがあり、売却活動を円滑に進めるためには、それぞれの役割と特性を正確に理解することが不可欠です。

査定価格は不動産会社が物件の価値を分析し、短期間での成約が見込める金額を示した指標です。

◇売り出し価格との違い

不動産査定の価格とは、不動産会社が物件を調査し、約3か月以内で成約する可能性が高いと予想される金額を算出したものです。この価格は、取引事例や市場動向、物件の特性などを基にしており、不動産売却を進める上での指標となります。
しかし、査定価格はあくまでも基準であり、実際に市場に出す際の「売り出し価格」とは異なることが一般的です。

売り出し価格とは、不動産を市場に出す際に公表される価格のことで、売主の意向や事情を反映して決定されます。
例えば、「できるだけ高値で売却したい」という売主の希望が反映される場合、査定価格よりも高めに設定されることがあります。

また、売り出し価格は、値下げ交渉が想定される場面にも対応できるように設定されることが少なくありません。

不動産査定の方法と種類とは？

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不動産を売却する際、まず重要なのが適正な査定を受けることです。不動産査定にはいくつかの方法や種類があり、どの方法を選ぶかで売却価格や売却のスピードにも影響を与えます。ここでは、不動産査定の方法とその種類について詳しく説明します。

◇不動産査定の方法とは？

不動産査定には主に2つの方法があります。

・簡易査定（机上査定）

物件情報を基にデータのみで査定額を算出する方法です。この方法では、過去の取引事例や周辺地域の相場価格、市場動向などを基準に、査定額が導き出されます。物件を訪問しないため、査定結果を早く受け取れる点が魅力です。

ただし、現地の状況や建物の状態などを考慮できないため、算出される価格は概算にとどまります。

・訪問査定

不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定を行う方法です。敷地の状態や建物の老朽化具合、周辺環境などの細部まで確認するため、より精度の高い査定額が提示されます。
訪問査定には準備が必要ですが、売却活動を具体的に進める際には、この方法が推奨されます。

◇不動産査定の種類とは？

不動産査定の価格は、主に3つの手法を基に算出されます。

・取引事例比較法

対象物件と似た条件の物件が過去にどの程度の価格で取引されたかを基に、査定価格を導き出します。この方法は、マンションや一戸建ての土地の価格を査定する際によく利用されます。
具体的には、間取りや築年数、立地条件などが近い物件をいくつか選定し、それらの成約価格を参考に現在の市場動向を反映して価格を算出します。

・原価法

同じ物件を新たに建設すると仮定した場合の費用（再調達原価）を基準に査定額を計算します。再調達原価から経年による価値の減少分（減価修正）を差し引いて、現在の価値を算出するのが特徴です。
この手法は、特に一戸建ての建物部分の査定で採用されることが多く、建物の状態が査定額に大きく影響します。

・収益還元法

物件が将来的に生み出す収益を基に価格を算出する手法です。アパートや賃貸マンションなどの収益物件に多く利用され、年間の収益を還元利回りで割る「直接還元法」と、将来的なキャッシュフローを現在価値に変換する「DCF法」があります。
収益性の高い物件ほど査定額も高くなり、投資家にとって重要な指標となります。

不動産査定でよくあるトラブル

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不動産の査定は売却を成功させるための第一歩ですが、査定に関してはトラブルも少なくありません。査定額に関する誤解や不正確な情報提供など、事前に知っておくべきポイントがあります。ここでは、不動産査定でよくあるトラブルとその回避方法について解説します。

◇営業電話が多い

不動産査定を依頼すると、多くの不動産会社からの営業電話やメールが頻繁に届くことがあります。このような状況は、不動産査定の依頼を出した時点で、査定依頼者が「売却を検討している潜在的な顧客」とみなされるためです。
不動産会社は仲介手数料を収益源としており、売却案件の獲得が重要な目標となるため、熱心な営業活動が行われるのです。

匿名査定サービスを利用すると、個人情報を知らせずに概算の査定価格を知ることができ、営業電話の煩わしさを減らすことが可能です。
営業電話を完全に避けることは難しいものの、事前に対策を講じることで不動産査定の手続きをより快適に進められるでしょう。

◇査定価格は高いのに売却価格が低い

不動産査定で提示された価格が高かったにもかかわらず、実際の売却価格がそれを大きく下回るケースもよくあります。

このような状況が発生する背景には、不動産会社が媒介契約を獲得するために意図的に高めの査定額を提示する場合があることが挙げられます。

査定価格はあくまで「予想価格」であり、売却が確定する価格ではないため、高い査定額に過剰な期待を寄せると、結果的に不満が残る可能性があります。

不動産会社によって査定価格が変動する理由は？

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不動産査定を依頼した際、同じ物件でも査定価格が異なることがあります。その理由として、不動産会社ごとに査定基準やアプローチが異なるためです。ここでは、不動産会社によって査定価格が変動する理由を詳しく説明します。

◇比較する物件の選び方

不動産査定では、査定対象となる物件と比較する「事例物件」の選定が査定価格を大きく左右します。取引事例比較法を用いる場合、立地や広さ、築年数などが類似する物件を比較対象としますが、選ばれる物件次第で査定額に差が出ることがあります。

例えば、近隣の物件が少ない地域では、条件が似ている物件が限られるため、比較の精度が下がりやすくなります。その結果、査定を行う担当者の経験や判断が大きな影響を及ぼします。

さらに、同じマンション内の成約事例がある場合、査定価格の差は小さくなる傾向がありますが、周辺地域で条件が「似ている」とされる物件を選ぶ場合には、担当者ごとの基準や解釈により査定額が変動することがあるのです。
このため、査定結果を比較する際は、どのような物件が基準として用いられたのかを確認することが重要です。

◇不動産会社の事情

不動産会社の事情や戦略も査定価格の違いに影響を与える大きな要因です。
例えば、新築マンションの買い替えを促進するために提携不動産会社が査定する場合、スムーズな売却を重視して低めの査定額を提示することがあります。

一方、複数社に査定を依頼する一括査定サイトを利用した場合、不動産会社は売主に選ばれることを優先し、やや高めの査定額を提示することが少なくありません。

また、販売促進のために短期間で売却を目指す会社は、現実的な売却価格を示すことを重視する一方、時間をかけて高値を狙う会社は、より強気な価格を提案することがあります。
不動産会社ごとの売却方針や目指す売却スピードが、査定価格に大きく影響していることを理解しておく必要があります。

◇得意不得意がある

地域密着型の中小企業は、地元市場に関する知識が豊富であるため、特定のエリアにおける実績や取引事例をもとに、より現実的で精度の高い査定を行うことが期待できます。
一方で、大手不動産会社は幅広いエリアをカバーするため、独自のデータベースや市場動向の分析力が強みです。

しかし、得意分野と対象物件が一致しない場合、査定価格が市場の実態とかけ離れる可能性もあります。そのため、複数の会社に査定を依頼し、それぞれの強みを比較することが重要です。自分の物件に近い実績を持つ会社を見極めることで、売却成功の可能性を高められるでしょう。

◇営業方針がある

不動産会社の営業方針も査定価格の違いに関わります。

一部の会社は、高めの査定額を提示して媒介契約を結ぼうとする「強気な戦略」を採用する一方、最初から適正な査定額を提示して信頼を重視する会社もあります。
強気な査定額は売主にとって魅力的に映りますが、実際の売却価格との差が大きくなるリスクも伴います。

一方、適正価格を重視する会社は売却期間の短縮やトラブルの回避に繋がることが多いですが、高値での売却チャンスを逃す可能性もあります。
このように、営業方針によって査定額の提示方法が異なるため、売主の希望や物件の特性に合った方針を持つ会社を選ぶことが重要です。

甲府市のおすすめ不動産会社3選

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ここでは、甲府市でおすすめの不動産会社を3社ご紹介します。

◇LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム

株式会社プライムホームは、山梨県甲府市を拠点に地域密着型の不動産サービスを提供しています。不動産の売却査定や購入、リフォーム相談など幅広い対応力が魅力です。

会社名	LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム
住所	〒400-0047 山梨県甲府市徳行3丁目4-24
電話番号	0120-800-955
免許番号	山梨県知事 (3) 第2321号

◇積水ハウス不動産

積水ハウス不動産は全国規模のネットワークを活かした売却サポートが特徴です。特に甲府市でも、豊富な成約事例と市場データを基にした正確な査定を行い、売却成約率の高さを誇ります。

会社名	積水ハウス不動産 東京営業部 本店営業所 山梨オフィス
住所	〒400-0041 山梨県甲府市上石田3丁目6-38
電話番号	055-220-6731
免許番号	国土交通大臣（13）第2250号

◇サンホーム

サンホームは、売買や建築を含むさまざまなニーズに対応している不動産会社です。地域に密着した総合的なサポートを提供する柔軟な対応が高く評価されています。

会社名	株式会社サンホーム
住所	〒400-0114 山梨県甲斐市万才751番1
電話番号	055-288-9703
免許番号	山梨県知事（12）第906号

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不動産査定は、物件の価値を見極める重要なプロセスで、査定価格と売り出し価格には明確な違いがあります。査定価格は不動産会社が市場動向や取引事例を基に算出した予想価格で、短期間内に成約が見込まれる金額です。

一方、売り出し価格は売主の希望を反映し、市場に公開する価格であるため、査定価格と異なることが多いです。また、査定方法には簡易査定と訪問査定があり、訪問査定の方が精度が高く、より詳細な価格を提供します。

査定の手法には、取引事例比較法、原価法、収益還元法があります。不動産査定の価格は不動産会社によって異なり、選ばれる物件や会社の戦略により価格が変動することがあります。