離婚時に不動産は売却すべき？売却の流れと注意点
公開：
更新：
離婚時の不動産処理は、売却か住み続けるかを選択し、財産分与を話し合うことが重要です。不動産の共有財産か特有財産か、名義や住宅ローンの状況を確認する必要があります。売却益は分配されますが、住み続ける場合は代償金が発生します。贈与税や信用情報への影響を考慮し、早めの売却と弁護士の活用が推奨されます。
目次
離婚時に所有している不動産はどうすべき？
画像出典：フォトAC
誰もが離婚を経験したくないと考えるものですが、もしその状況に直面した場合、さまざまな問題が生じることになります。その中でも、特に重要なのが所有している不動産の取り扱いです。
ここでは、離婚時に不動産をどう扱うべきか、どのような手続きが必要なのかを詳しく解説します。
◇住み続けるか売却かの2択
結婚後に購入した家は、離婚時に財産分与の対象となります。そのため、夫婦で話し合い、どのように分けるかを決める必要があります。
ただし、不動産は物理的に分けることができないため、離婚時の重要な問題となります。
離婚後の不動産の取り扱いには主に「売却」か「そのまま住み続けるか」の2つの選択肢があります。もし家を売却する場合、その売却益は2人で分け合います。
例えば、2000万円で売却できた場合、それぞれが1000万円ずつ受け取ることになります。
一方、家を売却せずにどちらかが住み続ける場合、その住み続ける方が不動産の査定額の半額を相手に代償金として支払うことになります。
◇不動産の分類を確認
夫婦間での不動産は、「共有財産」と「特有財産」のいずれかに分類されます。離婚時に財産分与の対象となるのは共有財産であるため、家がどちらに分類されるかを事前に確認しておくことが重要です。
例えば、婚姻期間中に家を購入した場合、その家は共有財産となります。たとえ購入費用を一方が支払ったとしても、相手の支えや協力によって財産が形成されたと見なされるため、共有財産として扱われます。
一方、結婚前に個人で築いた財産は特有財産となり、その場合、家を購入した側の特有財産として扱われます。
◇不動産の名義を確認
不動産の登記簿には、所有者の名義が「単独名義」と「共有名義」のいずれかで記載されます。夫婦のどちらか一方の名義の場合は単独名義、夫婦2人の名義の場合は共有名義となります。
不動産を売却する際には、登記名義人全員の許可が必要です。離婚の場合、どちらか一方が売却に反対することも考えられるため、その場合には適切な対策を講じる必要があります。
離婚時の不動産売却のタイミングは？
画像出典：フォトAC
離婚前に売却するべきか、それとも離婚後に売却するべきか迷う方も多いでしょう。
ここでは、離婚時の不動産売却における最適なタイミングについて詳しく解説します。
◇離婚前
離婚前に不動産を売却することは、原則としておすすめできません。その理由は、離婚前に売却した場合、その行為が贈与とみなされ、贈与税の課税対象になる可能性があるからです。
贈与とは、財産を無償で分け与えることを指します。この場合、婚姻期間中に不動産を売却し、その売却益を無償で相手に渡したとみなされることで、贈与と判断される可能性があります。
ただし、状況によっては離婚前に家を売却せざるを得ない場合もあるでしょう。その際は、贈与税などのデメリットがあることを十分理解したうえで売却を進めることが大切です。
◇離婚後
離婚後に家を売却する場合、売却活動に専念できる点が大きなメリットです。新居への引っ越しや離婚に関する手続きがすべて終わった状態で売却活動を進められるため、売却価格や条件についても冷静に考えることができ、焦って誤った判断をするリスクが軽減されます。
しかし、デメリットもあります。売却活動が遅れて年をまたいでしまうと、その年の固定資産税の支払い義務が元の所有者である売主に発生する点には注意が必要です。
離婚時の不動産売却の流れ
画像出典：フォトAC
離婚時特有の注意点や考慮すべき内容があるため、事前にしっかり把握しておくことが大切です。ここでは、離婚時の不動産売却の流れについて詳しく解説します。
◇1.名義を確認する
離婚で家を売却する際は、まず不動産の名義を確認することが重要です。不動産を売却する権利を持つのは名義人だけであり、例えば夫名義の家を妻が勝手に売却することはできません。
◇2.財産分与の方法を決める
不動産の名義人を確認したら、次に財産分与の方法を夫婦で話し合い、決定します。財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を離婚時に分け合うことを指します。
たとえ家の名義が夫婦のどちらか一方であっても、その財産が協力によって形成されたとみなされるため、家は財産分与の対象となります。
財産分与の割合は一般的に2分の1ずつですが、夫婦の話し合いによって変更することも可能です。ただし、話し合いで合意できない場合や、そもそも話し合いができない状況では、家庭裁判所に調停や審判を申し立てる必要があります。
◇3.公正証書を作成する
財産分与の内容が決まったら、公正証書を作成することを検討しましょう。
公正証書とは、公務員である公証人が私人（個人や法人）の依頼に基づいて作成する公文書のことです。必須ではありませんが、財産分与の方法を巡るトラブルを防ぐために、作成しておくと安心です。
離婚時の不動産売却の注意点とは？
画像出典：フォトAC
離婚時の不動産売却には、通常の売却とは異なる注意点があります。ここでは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。
◇ローンの残債を確認する
離婚で不動産を売却する場合、住宅ローンの残債があるかどうかによって売却方法が変わります。通常、家を売却する際は住宅ローンを完済している必要があります。
ただし、「任意売却」を利用すれば、住宅ローンが残っていても売却が可能です。しかし、任意売却には手続きや費用がかかるうえ、信用情報にその履歴が記録されるというデメリットがあります。
そのため、離婚時に不動産を売却する際は、まず住宅ローンの残債を確認し、完済の有無を明らかにしてから売却活動を進めることをおすすめします。
◇名義人以外は売却できない
不動産の売却は名義人のみが行えるため、名義人以外が売却を希望する場合には名義人の同意が必要です。夫婦の共有名義の場合は、双方の合意が求められ、一方が勝手に売却することはできません。
離婚時は感情的な対立から話し合いが難航することが多いため、家の売却に関する合意が得られないケースもあります。そのような場合は、早めに弁護士に相談し、専門的なサポートを受けることをおすすめします。
◇なるべく早く売却する
離婚後にできるだけ早く不動産を売却する理由のひとつは、離婚から2年が経過すると財産分与の請求権が失効してしまうことです。このリスクを避けるためにも、離婚後は速やかに不動産売却を進めることが大切です。
特に、不動産の名義が相手にある場合、離婚後に名義人と連絡が取れなくなる可能性もあります。その場合、財産分与の請求権が失効してしまうことも考えられ、こうしたリスクを避けるためには、できるだけ離婚前に不動産を売却することが望ましいでしょう。
また、売却額の分配方法を離婚協議で決めておくと、後々のトラブルを防ぐことができます。
甲府市のおすすめ不動産会社3選
画像出典：フォトAC
ここでは、甲府市で不動産を売却する際におすすめの不動産会社を3社に絞ってご紹介します。
◇LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム
株式会社プライムホームは、甲府市を拠点に2012年6月に設立された不動産会社です。総合不動産会社として、信頼性の高いサービスを提供し、顧客目線で最良の選択肢をサポートすることを大切にしています。また、質の高いサービスの提供にも力を入れています。
| 会社名 | LIXIL不動産ショップ 株式会社プライムホーム |
| 住所 | 〒400-0047 山梨県甲府市徳行3丁目4-24 |
| 電話番号 | 0120-800-955 |
| 免許番号 | 山梨県知事 (3) 第2321号 |
◇積水ハウス不動産
積水ハウス不動産は、大手ハウスメーカーである積水ハウスを母体に持つ不動産会社で、豊富なノウハウと実績を誇ります。長年の経験に基づいた専門的な知識を活かし、マンション売却に関する多様なニーズに対応しています。
経験豊かなスタッフが、売却過程での不安や疑問を丁寧に解消し、最適なアドバイスを提供します。
| 会社名 | 積水ハウス不動産 東京営業部 本店営業所 山梨オフィス |
| 住所 | 〒400-0041 山梨県甲府市上石田3丁目6-38 |
| 電話番号 | 055-220-6731 |
| 免許番号 | 国土交通大臣（13）第2250号 |
◇甲府不動産
甲府不動産は、2014年4月に創業し、甲府市を拠点に地域密着型で活動している不動産会社です。新しい住まいを創造し、売り手と買い手をつなぐことで新しい価値を生み出すという考えのもと、地域社会への貢献を目指しています。
| 会社名 | 株式会社甲府不動産 |
| 住所 | 〒400-0048 山梨県甲府市貢川本町1-2 |
| 電話番号 | 055-225-6960 |
| 免許番号 | 山梨県知事（2）第2451号 |
離婚時の不動産処理では、売却か住み続けるかを選び、財産分与の方法を話し合うことが重要です。不動産は共有財産か特有財産かを確認し、名義の状況も確認が必要です。売却益は分割される一方、住み続ける場合は代償金が発生します。
離婚前の売却は贈与税のリスクがあるため注意が必要です。住宅ローンの残債がある場合は任意売却も検討できますが、信用情報への影響を考慮する必要があります。離婚後の財産分与請求は2年で失効するため、早めの売却が推奨されます。弁護士のサポートを活用することも有効です。
